Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

1. Комментируемая статья определяет последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества. Так, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением условия о получении согласия залогодержателя (если возможность такого отчуждения не была предусмотрена договором об ипотеке), а равно отчуждение заложенного имущества, если право залогодателя на это не предусмотрено в закладной, или же с нарушением условий, которые в ней установлены, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной. Напомним, что в соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Также отметим, что судебная практика, как правило, сделки, направленные на отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя, относит к числу оспоримых*(121). В то же время по другому делу суды с учетом того, что условиями договора ипотеки не было предусмотрено, что право залога земельного участка не распространяется на находящиеся на данном земельном участке здания, а доказательств, подтверждающих наличие согласия залогодержателя (отделения Сбербанка РФ N 8623) на отчуждение обществом "Концерн "Оренбургмолоко" спорного объекта недвижимости, в материалах дела не содержалось, сделали вывод о том, что договор купли-продажи от 18.04.2005 между обществом "Концерн "Оренбургмолоко" и обществом "ТД "Оренбургская марка" является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ*(122)

Также отметим, что отчуждение недвижимых вещей, входящих в предприятие при ипотеке предприятия, тоже должно производится только с согласия залогодержателя;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Особо обратим внимание на то, что данный пункт регулирует отношения сторон в случае, когда срок исполнения основного обязательства еще не наступил*(123).

Проиллюстрируем изложенное на примере из судебной практики. Так, ООО "МОДУС-Н" по договору в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору передало Сбербанку России в залог принадлежащее на праве собственности здание, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица Сибревкома, дом 14, и права аренды на земельный участок. Также судом было установлено, что эти помещения были в последствии переданы в аренду. При этом передача в аренду были произведены без согласия залогодержателя. Сбербанк в этой связи просил суд признать договор аренды, заключенный без его согласия, недействительным Однако, суд указал, что поскольку законом прямо установлены иные последствия несоответствия сделки по распоряжению заложенным имуществом требованиям комментируемой нормы Закона, суд отсутствуют основания считать ничтожным договор аренды заложенных помещений*(124).

2. В случае заявления залогодержателем требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства и требования обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит приобретатель заложенного имущества может нести в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Такая обязанность возлагается на него в случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил о получении согласия залогодержателя об отчуждении заложенного имущества.

В связи с изложенным, стоит отметить, что обременения недвижимости подлежат государственной регистрации. Поэтому арендатор имеет возможность узнать об имеющихся зарегистрированных правах третьих лиц из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перед заключением договора приобретателю можно запросить от продавца выписку о правах на недвижимое имущество, из которой можно получить информацию обо всех правах, зарегистрированных на объект недвижимости. Приобретатель также вправе получить такой документ самостоятельно, обратившись в регистрирующий орган.

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Порядок удовлетворения кредитором своих требований за счет солидарных должников изложен нами в комментарии к предыдущей статье.