Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
1. Комментируемая статья посвящена ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
В соответствии с ч. 1 в случае приобретения земельного участка или прав аренды с использованием кредитных средств этот участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге. Данное положение распространяется на ситуацию, когда с использованием заемных средств возводится здание или сооружение, - земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право аренды на него также считается находящимся в залоге. В графе "Ограничения (обременения) права" свидетельства о государственной регистрации права, выдаваемого правообладателю (залогодателю), в данном случае указывается "Ипотека в силу закона". Кроме того, данный порядок применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Напомним, что правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Представляется необходимым в рамках данного комментария отметить то, что согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
С учетом положений вышеназванных норм права и установив отсутствие надлежащих доказательств приобретения Д. (заемщиком по кредитному договору) земельного участка площадью 733 кв.м, кадастровый номер 21:02:01 02 25:0029, расположенного по адресу: город Новочебоксарск, улица Коммунальная, 29, либо строительства на этом участке двухэтажного здания магазина (литеры А, А1, А2) площадью 741,9 кв.м. с использованием кредитных средств Банка, суд пришел к выводу о недоказанности Банком возникновения ипотеки в силу закона и наличии у регистрирующего органа обязанности по ее государственной регистрации одновременно с регистрацией права собственности Д. на указанные объекты недвижимости (п. 2 ст. 20 комментируемого Закона). На этом основании суд отказал в удовлетворении заявленного Банком требования о признании незаконным бездействия Управления Федеральной регистрационной службы выразившегося в неосуществлении государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости*(236).
2. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
Отметим, также, что жилье, приобретенное или построенное хотя бы частично с использованием кредитных средств, также считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на него.
При этом по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
3. В п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с ч. 4 ст. 35 ЗК РФ здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В рамках данного комментария также отметим, что судебная практика исходит из того, что отчуждение заложенного объекта недвижимости недопустимо без отчуждения, занятого им земельного участка, принадлежащего на праве собственности залогодателю. Это стоит учитывать при обращении в суд с иском об обращении взыскания на заложенный объект недвижимости (здание, строение, сооружение).
Так, банк обратился в арбитражный суд с иском к Заводу о взыскании задолженности по кредитному договору путем обращения взыскания на заложенное по договору N 1 здание котельной и на заложенное по договору N 2 производственное оборудование котельной.
По данному делу суд установил, что на момент заключения договора об ипотеке земельный участок под зданием котельной принадлежал Заводу на праве постоянного (бессрочного) пользования и впоследствии приобретен ответчиком в собственность, поэтому в силу названных норм права не допускается отчуждение здания котельной без отчуждения занятого им земельного участка. Кроме того, из материалов дела усматривалось, что на этом земельном участке, кроме здания котельной, расположено еще семь принадлежащих Заводу на праве собственности объектов недвижимости и данный земельный участок площадью 1462 квадратных метра сформирован для эксплуатации всех этих объектов недвижимости. При указанных обстоятельствах требование Банка об обращении взыскания на здание котельной удовлетворению не подлежало*(237).
Таким образом, земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости так же, как и каждый из объектов недвижимости - без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка.
Приведем еще один пример. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Фирме о взыскании долга по договору новации и об обращении взыскания на здание АБК и земельный участок под ним. Из материалов дела усматривалось, что в целях обеспечения надлежащего исполнения должником обязательств, предусмотренных договором новации, Общество (залогодержатель) и Фирма (залогодатель) заключили договор об ипотеке, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю здание АБК. Суд установил, что на момент заключения договора об ипотеке земельный участок под зданием АБК принадлежал Фирме на праве постоянного (бессрочного) пользования и впоследствии приобретен ответчиком в собственность. Согласно представленным в материалы дела документам на спорном земельном участке, кроме здания АБК, расположено еще шесть принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, и земельный участок сформирован для эксплуатации всех этих объектов недвижимости.
Исходя из этого суд пришел к выводу о том, что спорный земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех принадлежащих ответчику на праве собственности объектов недвижимости, так же как и каждый из объектов недвижимости - без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка. Земельный участок, расположенный непосредственно под зданием АБК и необходимый для его использования, в установленном законом порядке не сформирован, поэтому в силу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть объектом земельных отношений. При указанных обстоятельствах требование Общества об обращении взыскания на здание АБК и расположенный под ним земельный участок удовлетворению не подлежало*(238).
