Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
1. Комментируемая статья определяет порядок ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Данное положение закона следует учитывать при осуществлении сделок купли-продажи с недвижимостью, расположенной на заложенном земельном участке. Так как п. 1 ст. 37 комментируемого Закона предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Так, по одному из дел судами было отмечено следующее. С учетом того, что условиями договора ипотеки не было предусмотрено, что право залога земельного участка не распространяется на находящиеся на данном земельном участке здания, не было представлено и доказательств, подтверждающих наличие согласия залогодержателя на отчуждение спорного объекта недвижимости, договор купли-продажи задания, расположенного на земельном участке является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ*(234).
Как видим, в данном случае здание является неотъемлемой частью земельного участка, поэтому право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются общими правилами распоряжения заложенным имуществом*(235).
В свою очередь также отметим, что ипотека зданий, в том числе жилых домов и иных строений, и сооружений, непосредственно связанных с землей, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, жилой дом, строение или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 1 ст. 5, ст. 69 комментируемого Закона).
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
2. На основании ч. 2 комментируемой статьи залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, заключаются в том, что оно может приобрести право сервитута на этот земельный участок, как и в указанном выше случае.
3. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.
В данной норме проявляется принцип единства судьбы земельного участка и зданий, находящихся на нем. Таким образом, в случае поступления на государственную регистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок, необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то его ипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных на нем.
Если же закладываемый земельный участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизы договора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемом участке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определить волеизъявление сторон договора в отношении данных зданий. В случае, если на закладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека, регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка на основании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий в силу закона на основании п. 1 комментируемой статьи.
