Выделение долей в уставном капитале

 

    1. ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА

    2. УСТУПКА ДОЛЕЙ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ

 

Общества с ограниченной ответственностью являются на сегодняшний день, пожалуй, самой распространенной формой организации предпринимательской деятельности. Зачастую участниками таких обществ являются обычные граждане, и в их деятельности рано или поздно возникает вопрос о максимально эффективном использовании принадлежащих им прав на управление обществом. Эти права выражены долями в уставном капитале общества, и основной интерес участников состоит не только в управлении обществом, но и — главное — в получении наибольших денежных сумм от реализации принадлежащих им прав. Рассмотрим довольно распространенную ситуацию, когда в собственности общества находится недвижимое имущество (скажем, здание), представляющее основную ценность для данного общества, и участники общества поставлены перед выбором варианта конкретных действий, которые требуют соблюдения различных юридических процедур и имеют разные правовые последствия.

 

Брачный договор и соглашение о разделе общего имущества

 

Семейный кодекс РФ (в дальнейшем  — СК РФ) предусматривает две формы прекращения (изменения) законного режима имущества супругов по их общему согласию. Во-первых, режим совместной собственности супругов может быть изменен путем заключения брачного договора (п. 1 ст. 33 СК РФ). Другим внесудебным способом прекращения права общей собственности супругов является заключение соглашения (договора) о разделе общего имущества (статьи 38, 39 СК РФ).

Несмотря на то что семейное законодательство разделяет понятия брачного договора (глава 8 СК РФ) и соглашения (договора) о разделе имущества между супругами, на практике встречаются случаи применения правил о брачном договоре к соглашению о разделе имущества и наоборот. Как правило, это происходит при обосновании исков о признании недействительной какой-либо из указанных сделок. Однако, по нашему мнению, законные основания для установления тождества брачного договора и соглашения (договора) о разделе имущества отсутствуют. Указанные сделки различаются по форме, предмету, содержанию, а также по целям их заключения.

Что делать, когда попасть  на свой земельный надел (участок) можно  только через соседний?

 

Если соседний надел находится в государственной или муниципальной собственности и не закрыт для общего доступа, то граждане могут свободно, без всяких разрешений на нем находиться, в том числе и проходить к своему наделу. Даже если надел находится в частной собственности, но не огорожен, и собственник иным путем ясно не обозначил, что вход на надел без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через надел при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (ст. 262 ГК РФ).
В иных случаях можно требовать предоставления права ограниченного пользования чужим земельным наделом (сервитут).

УДЕРЖАНИЕ ИМУЩЕСТВА.

 

Удержание имущества лица, не исполняющего обязательство, — естественная реакция кредитора. Существует оно столько же, сколько и обязательственные отношения между индивидами. При этом в теории гражданского права остается неразрешенным вопрос относительно юридической сущности удержания имущества, его места среди других гражданско-правовых институтов.

Под способами обеспечения исполнения обязательств в науке гражданского права понимаются специальные меры, которые гарантируют исполнение основного обязательства и стимулируют должника к надлежащему поведению. Способы обеспечения обязательств определяются через функции, которые они осуществляют.

В частности, Б.М. Гонгало выделяет две функции удержания имущества. Самая важная — обеспечительная. Она выражается в стимулировании должника к надлежащему исполнению своих обязанностей. Чтобы получить вещь, должнику следует совершить действие, составляющее содержание обязательства. Стимулирующий эффект удержания находится в прямой зависимости от того, насколько необходима данная вещь должнику. Если удержание имущества не оказало стимулирующего воздействия, требования кредитора удовлетворяются из стоимости имущества (ст. 360 ГК РФ). Обращение взыскания на удерживаемую вещь призвано компенсировать убытки кредитора. Таким образом, можно говорить о компенсационной функции права удержания (Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М.: Спарк, 1999. С. 99).

Собственники земельных наделов (участков )под приобретенными в собственность зданиями

 

Этот вопрос можно разделить на два: в чью собственность перейдут указанные земельные наделы после разграничения государственной собственности на землю и какой уполномоченный орган принимает решение о приватизации указанных земельных наделов до разграничения государственной собственности?

Прежде всего следует объяснить, какое имущество следует считать приватизированным. Это важно, поскольку ст. 3 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» установлено, что в федеральную собственность переходят земельные наделы, на которых находится именно приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в федеральной собственности.

Самовольное занятие земельного участка

 

Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.
Рассмотрим случай из судебной практики : Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.
Из материалов дела следует, что истец по договору купли-продажи приобрел строение, которое находилось  на территории земельного участка, который не принадлежал продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установила, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им и привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, ”самовольно занявшее земельный участок”.

Решение о предоставлении земельного надела (участка) под строительство

Какое значение имеет решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного надела для строительства?

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного надела для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:

 

государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного надела в постоянное (бессрочное) пользование;

заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный надел при предоставлении земельного надела в собственность;

заключения договора аренды земельного надела и государственной регистрации данного договора при передаче земельного надела в аренду.

Распространение приобретательной давности на самовольно возведенное строение

 Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
Гражданин обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности. Ссылаясь на то, что недвижимым имуществом, состоящим из хозяйственных построек и земельного участка, открыто и добросовестно владеет с 1965 года и использует земельный участок по назначению. По этому на основании ст. 234 ГК РФ просит признать на них право собственности.
Решением районного суда иск был удовлетворен. На учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности за истцом на определенные хозяйственные постройки, на комитет по земельным ресурсам и землеустройству - выдать истцу правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок.
Районный суд разъяснил в определении свое решение, признав за истцом право бессрочного пользования земельным участком для целей ведения дачного подсобного хозяйства.

Распоряжение арендованным земельным наделом (участком)

 

Законом предусмотрена возможность арендатора как передать арендованный земельный надел в субаренду, так и передать свои права и обязанности по договору аренды земельного надела третьему лицу. Однако воспользоваться этими правами арендатор может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (т.е. в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий). Если же никакой записи на сей счет в договоре нет, арендатор может осуществлять передачу своих прав или сдачу надела в субаренду и без согласия собственника земельного надела. Он обязан лишь уведомить об этом арендодателя. Такое правило установлено ст. 22 ЗК РФ (следует иметь в виду, что эта особенность договора аренды земельного надела установлена именно Земельным кодексом; по Гражданскому кодексу согласие арендодателя на субаренду и передачу права аренды обязательно).

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного надела, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного надела имеет право в пределах срока договора аренды земельного надела передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного надела при условии его уведомления. При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного надела без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного надела прав его арендатора.

Продажа земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения.

Земельный кодекс Российской Федерации  п. 4 ст. 35 гласит: «Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу».
Из названия ст. 35 ЗК РФ ( «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение») видна цель правового регулирования — обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.