Собственники земельных наделов (участков )под приобретенными в собственность зданиями
Этот вопрос можно разделить на два: в чью собственность перейдут указанные земельные наделы после разграничения государственной собственности на землю и какой уполномоченный орган принимает решение о приватизации указанных земельных наделов до разграничения государственной собственности?
Прежде всего следует объяснить, какое имущество следует считать приватизированным. Это важно, поскольку ст. 3 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» установлено, что в федеральную собственность переходят земельные наделы, на которых находится именно приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в федеральной собственности.
С правовой точки зрения приватизированным можно считать только то имущество, которое было непосредственно приобретено собственником в частную собственность из публичной (т.е. приобретено им в порядке приватизации и на основании законодательства о приватизации).
Например, имущество АО, если данная организация продолжает в качестве собственника владеть и пользоваться этим имуществом, после приватизации следует считать приватизированным. То же имущество, но приобретенное в собственность у АО другим лицом, например ООО, а в дальнейшем приобретенное в собственность у ООО частным предпринимателем уже приватизированным являться не будет.
Эта позиция обоснована тем, что приватизация — это лишь отправной момент дальнейшего свободного оборота, в который вовлекается недвижимость, и считать такое имущество приватизированным при каждой очередной сделке (по сути до бесконечности) было бы нелогично. Отношения по приватизации имущества складываются у государства (органа местного самоуправления) и частного (юридического или физического) лица, непосредственно осуществляющего приватизацию. В этом случае имущество приобретается в порядке приватизации и на основе законодательства о приватизации. Поэтому после осуществления всех соответствующих действий, оно именуется приватизированным. В дальнейшем иное лицо приобретает это имущество уже в соответствии с общими нормами об обороте. Поэтому оно будет именоваться имуществом, приобретенным по сделке (по договору купли-продажи, мены и т.п.). То же самое мы наблюдаем и при других отношениях оборота. Так, например, для гр. Иванова дом, приобретенный им в порядке наследования, считается полученным по наследству. Если в дальнейшем Иванов передаст этот дом Сидорову по договору дарения, для Сидорова дом будет полученным в дар, а уж никак не приобретенным по наследству.
Таким образом, земельные наделы, занятые недвижимым имуществом, ранее находившимся в федеральной собственности (собственности субъекта РФ, муниципальной собственности), приватизированным, а затем проданным иным юридическим или физическим лицами на вторичном рынке, не подпадают под нормы ст. 3 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и к федеральной собственности после разграничения государственной собственности отнесены быть не могут.
Ответ на второй вопрос содержится в нескольких федеральных нормативных актах.
Так, ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон) установлено, что распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 утверждены Правила распоряжения земельными наделами, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.
Данными Правилами установлено, кто принимает решение о приватизации земельных наделов, как занятых, так и не занятых недвижимым имуществом, в указанный период. При этом Министерство имущественных отношений Российской Федерации (его территориальные органы) принимает решение о приватизации в случае приобретения гражданами и юридическими лицами объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности. В данном случае приобретение недвижимости гражданами и юридическими лицами имущества, находящегося в федеральной собственности, тождественно приватизации федерального имущества.
В иных случаях (кроме случаев приватизации земельных наделов на основании решения субъекта РФ, определенных Правилами) решение принимает орган местного самоуправления. Под эти случаи подпадает приобретение земельных наделов, на которых расположено недвижимое имущество, приобретаемое из муниципальной собственности или из собственности частной (т.е. на вторичном рынке).
В то же время п. 14 ст. 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» (Закон о приватизации) определено, что до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных наделов, не отнесенных в соответствии с законодательством Российской Федерации к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации, принимают: органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных наделах объектов недвижимости; органы, уполномоченные Правительством РФ, — в отношении земельных наделов, на которых находятся иные объекты недвижимости. При этом, как указывает этот же Закон, данная его норма распространяется только на приватизацию земельных наделов, занятых недвижимым имуществом (ст. 5).
Следует при этом обратить внимание на то, что нормы данного Федерального закона в этой части доминируют над нормами постановления Правительства как имеющие высшую юридическую силу. Земельными федеральными законами данный конкретный вопрос не решен. То, что Закон о приватизации не является актом земельного законодательства, не имеет в данном случае принципиального значения, поскольку в ст. 3 Вводного закона не указано, что иное в распоряжении земельными наделами до разграничения госсобственности на землю может быть предусмотрено только земельным законодательством.
Истолковать указанною норму Закона о приватизации однозначно достаточно сложно.
С одной стороны, его ст. 43 указывает, вразрез постановлению Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576, что решение о приватизации надела принимает орган, принявший решение о приватизации недвижимости, на нем находящейся. В целом это означает, что вне зависимости от того, перешло приватизированное недвижимое имущество на вторичный рынок или нет (т.е. можно его считать приватизированным или нет), решение о приватизации надела принимает тот орган, который в свое время принял решение о приватизации недвижимости.
Однако, как следует из той же нормы, это касается только тех земельных наделов, которые, в соответствии с законодательством Российской Федерации, не отнесены к собственности Российской Федерации или собственности субъектов Российской Федерации. Причем не отнесены к данным видам собственности до разграничения государственной собственности на землю.
Таким образом, для применения этой нормы следует решить вопрос, имеются ли в виду земельные наделы, на которые не возникло право соответствующей публичной собственности, или речь идет о земельных наделах, не подпадающих под критерии Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю», — о них невозможно сказать, в чью собственность они перейдут в результате разграничения.
Данное положение может быть истолковано двояко.
Первое. Данная норма не распространяется только на те земельные наделы, на которые уже возникло до разграничения государственной собственности на землю право собственности федеральной, субъекта РФ или муниципальной.
Мнение о том, что такое право может возникнуть до и помимо процедуры разграничения, установленной Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю», основано на общих нормах ЗК РФ и ГК РФ об основаниях возникновения права собственности, в том числе и по сделке. Тогда решение о приватизации подавляющего числа земельных наделов до разграничения государственной собственности на землю должно осуществляться в порядке, предусмотренном Законом о приватизации.
Второе. Данная норма распространяется только на те земельные наделы, для которых Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» не установлены критерии закрепления их в федеральную собственность, собственность субъекта РФ, муниципальную собственность. И именно в этом смысле они не отнесены к соответствующим видам собственности.
Эта точка зрения подкрепляется тем, что в соответствии с п. 5 ст. 214 ГК РФ отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом. Для земельного имущества такой порядок установлен вышеуказанным Федеральным законом.
Признавая в целом неоднозначность содержания норм и учитывая общее развитие правоприменительной практики в пользу первого варианта, мы все же склоняемся ко второй точке зрения, исходя из которой надлежит сделать вывод о том, что порядок приватизации земельных наделов, установленный ст. 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» распространяется на те земельные наделы, для которых Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» не установлено, к какому виду публичной собственности они должны быть отнесены.
