Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. В комментируемой статье, во-первых, указаны основания возникновения ипотеки, во-вторых, содержатся положения, определяющие особенности правого регулирования данного института.
В части 1 комментируемой статьи дано определение понятию ипотека. Так, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Поподробнее остановимся на отмеченных изъятиях, которые установлены федеральным законодательством и которые касаются случаев ограничения права залогодержателя удовлетворить свои денежные требования к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества. О таких изъятиях во-первых, говорит абз. 2 п. 2 ст. 64 ГК РФ. В соответствии с данной нормой требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.
Напомним, что при ликвидации юридического лица в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также по требованиям о компенсации морального вреда; во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности. Указанные требования удовлетворяются перед требованиями залогодержателя по ипотеке лишь в том случае, если они возникли до заключения соответствующего договора залога.
Кроме того, при банкротстве юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном законодательством о банкротстве, а именно ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Изъятия из преимущественного права залогодержателя на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества установлены также статьей 368 Кодекса торгового мореплавания РФ. Так требования, обеспеченные морским залогом на судно подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна. Отметим, что морским залогом на судно обеспечиваются требования к судовладельцу в отношении:
1) заработной платы и других сумм, причитающихся капитану судна и другим членам экипажа судна за их работу на борту судна, в том числе расходов на репатриацию и уплачиваемых от имени капитана судна и других членов экипажа судна взносов по социальному страхованию;
2) возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина на суше или на воде в прямой связи с эксплуатацией судна;
3) вознаграждения за спасение судна;
4) уплаты портовых и канальных сборов, сборов на других судоходных путях и лоцманских сборов;
5) возмещения реального ущерба, причиненного при эксплуатации судна в результате утраты или повреждения иного имущества, чем перевозимые на судне грузы, контейнеры и вещи пассажиров.
Также стоит отметить, что в порядке исполнительного производства в случаях, когда взысканная с должника денежная сумма недостаточна для удовлетворения в полном объеме требований, содержащихся в исполнительных документах, указанная сумма распределяется между взыскателями, предъявившими на день распределения соответствующей денежной суммы исполнительные документы, в следующей очередности:
1) в первую очередь удовлетворяются требования по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, возмещению вреда в связи со смертью кормильца, а также требования о компенсации морального вреда;
2) во вторую очередь удовлетворяются требования по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих (работавших) по трудовому договору, а также по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
3) в третью очередь удовлетворяются требования по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды;
4) в четвертую очередь удовлетворяются все остальные требования.
Таким образом, требования залогодержателя удовлетворяются в четвертой очереди и залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества только среди кредиторов четвертой очереди.
Изъятия из преимущественного права залогодержателя на удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества установлены также статьей 46 комментируемого Закона. Так, стоит учитывать, что требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
Законодательство допускает, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). На основании вышеуказанных правовых норм суд по одному из дел сделал вывод о том, что действующим законодательством не предусмотрен запрет на обеспечение залогом обязательств, вытекающих из договора поручительства (обеспечение обеспечения). При этом исполнение поручителем обязательства должника является основанием перехода для перемены лиц в продолжающем существовать долговом обязательстве (абз. 4 ст. 387 ГК РФ)*(1). В свою очередь судебная практика толкует комментируемую норму с позиции того, что залогодержателем может быть только кредитор, имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику*(2). На основании этого, вывод суда апелляционной инстанции о том, что управление правомерно отказало в регистрации договора залога недвижимости на основании того, что между поручителем и должником отсутствуют обязательственные отношения, где в качестве сторон выступают кредитор и должник, судом кассационной инстанции был признан правомерным.
Кроме того, имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Наличие последнего условия позволило судебным инстанциям с учетом требований статьи 431 ГК РФ сделать вывод о том, что отсутствуют основания считать договор ипотеки незаключенным в тех случаях, когда при заключении договора об ипотеке не происходит передача предмета залога от залогодателя и залогодержателя*(3).
2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьей к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Поподробнее остановимся на случаях, когда ипотека наступает в силу закона. Так, ст. 64.1. комментируемого Закона говорит, что по общему правилу земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Кроме того, в соответствии со ст. 77 комментируемого Закона жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
На основании п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ по общему правилу, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит или проданный с рассрочкой платежа, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Ипотека в силу закона возникает также в случаях обеспечения выплаты ренты. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК РФ).
Залогом обеспечивается исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого участия в строительстве с момента государственной регистрации этого договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
3. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или комментируемым Законом не установлены иные правила. Такие правила содержатся в частности в ч. 3 ст. 69 комментируемого Закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в статье 37 Земельного кодекса.
В дополнение к этому отметим, что совместным постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.
4. Применяя на практике нормы комментируемого Закона, следует учитывать, что в соответствии с ч. 4 комментируемой статьи залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота.
