Как определить сумму авансового платежа по услугам застройщика при исполнении договора участия в долевом строительстве, если размер платы за услуги в договоре не установлен?
При осуществлении долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 16.10.2006) между застройщиком и гражданами и юридическими лицами заключается договор участия в долевом строительстве.
В договоре указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате в целях финансирования объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и сумма денежных средств на оплату услуг застройщика.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве является возмездным (п. 1 ст. 423 ГК РФ).
Частью 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлены существенные условия данного договора, в числе которых значится цена договора, сроки и порядок ее уплаты. При отсутствии в договоре хотя бы одного из условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ.
Следовательно, для определения суммы авансового платежа необходимо уточнить условия договора, выделив в цене договора сумму денежных средств на оплату услуг застройщика.
С.Соколов
Директор
аудиторской фирмы
ООО «Информбюро»
«Упрощенец» и долевое строительство
Предприятие находится на УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» и является застройщиком и генподрядчиком при возведении жилого дома с участием дольщиков — физических лиц.
Как правильно вести налоговый учет строительства, если до заключения первого договора долевого участия строительство велось за счет собственных средств?
Как правильно вести учет после заключения первого договора долевого участия?
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию передать участникам долевого строительства (дольщикам) квартиры в этом доме. Дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). По окончании строительства право собственности на квартиры возникает у дольщиков (п. 2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ).
Застройщиком признается юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства на этом участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Средства дольщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика, относятся к средствам целевого финансирования. Такие средства не учитываются в составе доходов «упрощенца» при условии, что организация ведет раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования (п. 1 ст. 346.15, пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Нормами гл. 26.2 НК РФ не предусмотрены особые формы ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. Поэтому организация может самостоятельно разработать необходимые регистры и утвердить их соответствующим приказом (Письмо Минфина России от 13.03.2006 N 03-11-04/2/59). В них организация будет отражать операции по поступлению от дольщиков средств на строительство и расходованию этих средств.
При отсутствии раздельного учета все полученные от дольщиков средства учитываются при определении налоговой базы по единому налогу (Письмо Минфина России от 10.02.2006 N 03-11-04/2/33).
Организация, получившая средства целевого финансирования, по окончании налогового периода обязана представить в налоговый орган по месту своего учета отчет о целевом использовании полученных средств по форме, утверждаемой Минфином России (п. 14 ст. 250 НК РФ). Указанный отчет является составной частью налоговой декларации по налогу на прибыль организаций, форма которой утверждена Приказом Минфина России от 07.02.2006 N 24н (лист 07 Декларации).
«Упрощенцы» не подают декларацию по налогу на прибыль, поскольку они не являются плательщиками этого налога (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Специальной формы отчета для «упрощенцев» Минфин России не утвердил. В силу этого организация, применяющая УСН, на наш взгляд, может не представлять указанный отчет.
По мнению налоговых органов, которое они высказывают в ответах на частные вопросы налогоплательщиков, непредставление отчета не является основанием для отнесения средств целевого финансирования к доходам, учитываемым в целях налогообложения.
При исполнении обязанностей застройщика и подрядчика одним лицом средства, поступающие на его счет от инвесторов (дольщиков), должны учитываться при налогообложении в общеустановленном порядке. Такой точки зрения по данному вопросу придерживается заместитель начальника отдела специальных налоговых режимов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Ю.В. Подпорин (она изложена в его книге «Упрощенная система налогообложения в 2006 году»).
На наш взгляд, эта точка зрения ошибочна, потому что она не учитывает того обстоятельства, что подрядчик в первую очередь является застройщиком.
Мы считаем, что средства, полученные застройщиком-генподрядчиком от дольщиков в возмещение затрат на строительство, не должны учитываться в целях налогообложения как средства целевого финансирования. Сумма вознаграждения застройщика является его налогооблагаемым доходом.
Цена договора долевого участия может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). В том случае, если размер вознаграждения застройщика выделен в договоре отдельной суммой или может быть определен расчетным путем, эту сумму застройщик должен включить в состав налогооблагаемых доходов на дату ее получения от дольщиков.
Вознаграждение застройщика может определяться и как разница между суммой средств, полученных от дольщиков, и фактическими затратами на строительство. В этом случае застройщик признает доход на дату окончания строительства.
Теперь о расходах.
Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства дома, или договора аренды такого земельного участка (п. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ).
В период подготовки к строительству застройщик несет затраты по оформлению земельного участка для строительства в собственность или в аренду, расходы по уплате земельного налога или арендной платы, по освобождению территории для строительства от имеющихся на ней строений, по подготовке разрешительной документации и т.п.
Поскольку все эти затраты связаны со строительством многоквартирного дома, они включаются в его сметную стоимость и покрываются за счет средств дольщиков. При исчислении единого налога указанные затраты не учитываются.
То же самое можно сказать и о других затратах на строительство, предусмотренных сметой, которые застройщик осуществляет уже после привлечения средств дольщиков.
И.Кирюшина
Эксперт
АКДИ «Экономика и жизнь»
Расходы застройщика не вошли в смету.
Как их компенсировать?
Разъясните, пожалуйста, каков механизм действия и взаимодействия ст. ст. 5 и 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ?
Согласно ст. 5 Закона N 214-ФЗ под ценой договора на участие в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства объекта долевого строительства.
Причем цена может быть определена в договоре двумя способами:
1. Как общая цена договора.
2. Как сумма, состоящая из двух частей:
— денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и
— денежных средств на оплату услуг застройщика.
В зависимости от выбранного способа определения цены договора будет определяться налоговая база по НДС. Соответствующее разъяснение по этому поводу изложено в Письме Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82 (см. также Письмо ФНС России от 02.08.2005 N ММ-6-03/632).
С точки зрения Минфина России, в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. Это следует из смысла пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ.
Таким образом, при подрядном способе ведения строительства денежные средства, получаемые застройщиком от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика.
При этом сумма денежных средств, получаемая на оплату услуг застройщика, облагается НДС в общеустановленном порядке.
Из содержания п. 1 ст. 5 и ст. 18 Закона N 214-ФЗ следует также, что заказчик, привлекаемый застройщиком к участию в строительстве, оказывает услуги по организации и техническому надзору за строительством не застройщику, а непосредственно дольщикам и за их счет. Следовательно, в момент получения денег от застройщика (инвестора) заказчик должен определить сумму предоплаты своих услуг, с которой следует исчислить и уплатить в бюджет НДС.
В силу ст. 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства дольщиков, указанные в ст. 5, застройщик может использовать исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.
Буквально по тексту Закона это означает, что при обоих способах ценообразования вознаграждение застройщика (а следовательно, и заказчика) должно быть включено в сметный расчет.
На практике это вызывает затруднения, так как застройщику помимо сметных расходов приходится оплачивать:
— аренду офиса;
— коммунальные и рекламные расходы;
— выплачивать зарплату своим сотрудникам;
— налоги и другие обязательные платежи и т.д.
Компенсировать эти и подобные им расходы за счет средств дольщиков Закон N 214-ФЗ не разрешает.
Может также возникнуть ситуация, когда при избрании первого способа формирования цены договора (без выделения в нем стоимости услуг застройщика) она также не будет указана и в сметном расчете. В этом случае застройщик окажется не вправе использовать денежные средства дольщиков в своих целях.
Следовательно, застройщику следует включать расходы на свое содержание в проектно-сметную документацию либо принять на себя функции заказчика. Однако пока в проектно-сметную документацию включаются лишь расходы на содержание службы заказчика строительства.
Но застройщик по Закону N 214-ФЗ вовсе не является заказчиком в смысле ГК РФ или Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Это различные субъекты инвестиционной деятельности (хотя они и могут соединяться в одном лице). Поэтому включение застройщиком расходов на свое содержание в проектно-сметную документацию может вызвать претензии финансовых органов.
По мнению автора, норму ст. 18 Закона N 214-ФЗ правильнее было бы трактовать иначе: при выборе второго способа ценообразования (с выделением стоимости услуг застройщика) сумма вознаграждения застройщика не должна включаться в сметный расчет, а подлежит оформлению как плата за услуги, оказанные застройщиком дольщикам. Но такая трактовка не подкреплена законом.
В силу п. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ цена договора может быть фиксированной или изменяться, если это предусмотрено договором. Кроме того, нормами п. п. 3 — 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрены два возможных способа уплаты цены договора.
Во-первых, внести платеж можно единовременно. В этом случае просрочка платежа более чем на три месяца будет основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Застройщик имеет право предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке, если участник долевого строительства систематически нарушает сроки внесения платежей.
При нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
Л.Зуйкова
