Проблемы возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений многоквартирного жилого дома

 

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, где расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса РФ и поставленный на государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 5 указанной статьи с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Приобретаем землю в собственность.

Основной вопрос, который волнует налогоплательщиков: принимаются ли расходы на приобретение земельных наделов для целей исчисления налога на прибыль и в каких случаях? С 1 января 2007 года введена в действие ст. 264.1 НК РФ, согласно которой к «земельным» относятся расходы на приобретение не любых земельных наделов, а только лишь наделов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 264.1 НК РФ), при выполнении следующих условий:

- на них находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие организации, которая покупает землю;

- надел приобретается для целей капитального строительства объектов основных средств на этом наделе. В случае если для целей капитального строительства объектов ОС земельные наделы приобретались из земель, находящихся в собственности юридических либо физических лиц, расходы, связанные с покупкой таких земельных наделов, организация не вправе учесть для целей налогообложения прибыли организаций (Письмо Минфина России от 25.05.2007 № 03-03-06/1/313).

Приватизация земельного надела (участка) под приобретенном в собственность доме

 

Правомерен ли отказ гражданину в бесплатном закреплении в собственность земельного надела в случае приобретения им после 1991 года жилого дома, который расположен на наделе, полученном в пожизненное наследуемое владение и пользование прежним собственником дома до 1 января 1991 г.?

Граждане, получившие наделы в пожизненное наследуемое владение или бессрочное пользование, либо взявшие их в аренду (кроме аренды у физического лица) имеют право на предоставление и выкуп этих наделов в собственность в соответствии с действующим законодательством (абз.3 п.3 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 25 января 1999 г.).
В соответствии с ч.4 ст.1 Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных наделов для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" граждане, имеющие на момент вступления в силу этого Закона земельные наделы, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного надела, превышающей установленные нормы. При этом гражданам предоставляется право приобретать данную часть земельного надела в частную собственность по договорной цене у местного Совета народных депутатов.

Приватизация земельного надела (участка) АО

 

Из  ст. 5 Закона о приватизации следует :  что покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица.  За исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, кроме случаев, предусмотренных ст. 25 настоящего Федерального закона.

Федеральным законом от 9 мая 2005 г. п. 1 ст. 5 Закона о приватизации был дополнен абзацем, согласно которому ограничения, установленные настоящим пунктом, не распространяются на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на относящихся к государственной или муниципальной собственности земельных наделах, при приобретении указанными собственниками этих земельных наделов.

Приватизация земельного участка (надела), находящегося в водоохранной зоне

 

Имеет ли гражданин, собственник строения (жилого дома) право на бесплатную передачу в собственность земельного надела, находящегося в постоянном бессрочном пользовании, если этот надел расположен в водоохранной зоне водных объектов или в прибрежной защитной полосе водного объекта, в том случае, если правомерное пользование земельным наделом или находящимся на земельном наделе строением возникло у гражданина до введения в действие Водного кодекса Российской Федерации (т.е. до 23 ноября 1995 г.), предусматривающего в качестве обязательного условия предоставления гражданам и юридическим лицам земельных наделов в водоохранных зонах водных объектов согласование с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда?

1 п. 1 ст. 97 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земли водоохранных зон - рек и водоемов относятся к землям природоохранного назначения, которые в соответствии с п. 2 ст. 94 ЗК РФ входят в состав земель особо охраняемых территорий.
В п. 4 ст. 97 ЗК РФ говорится, что в пределах земель природоохранного назначения вводится особый правовой режим использования земель, ограничивающий или запрещающий виды деятельности, которые несовместимы с основным назначением этих земель.

Предоставление земельного надела (участка ) для целей, не связанных со строительством

 

В  ст. 34 ЗК РФ установленной в целях обеспечения управления и распоряжения земельными наделами, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных наделов органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны:
  принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных наделов, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом. Данные акты должны соответствовать предъявляемым к ним настоящей статьей требованиям, а также не должны противоречить иным нормам Земельного кодекса, прежде всего направленным на урегулирование отношений по возникновению прав на земельные наделы;
  уполномочить на управление и распоряжение земельными наделами и иной недвижимостью специальный орган;
  обеспечить подготовку информации о земельных наделах, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Земельным кодексом РФ установлены также порядок подачи заявлений о предоставлении земельных наделов, порядок принятия решений уполномоченными органами о предоставлении земельных наделов из государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством, а также условия заключения договоров.

Правовые основания приобретения права собственности на земельный надел (участок)

 

Основные положения, которые могут послужить правом  для приобретения собственности в целом установлены ст. 218 ГК РФ. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Если имущество не имеет собственника, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом.

Право на заключение договора аренды на новый срок

 

По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Не смотря на это  ст. 22 ЗК РФ устанавливает несколько исключений из этого правила. Так например  преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). В любом случае, если на сдаваемом в аренду земельном участке (в не зависимо от того, находится он в государственной, муниципальной или частной собственности) находится здание, строение, сооружение, то его собственник (если, конечно, он сам не является собственником земельного участка) имеет первоочередное право, в том числе по отношению к предыдущему арендатору, на получение данного участка в аренду.

Право арендатора на приобретение в собственность земельного надела (участка)

Порядок выкупа арендованного имущества установлен ст. 624 ГК РФ. Он распространяется и на земельные наделы, однако следует иметь в виду, что при этом действуют все ограничения на приобретение земельных наделов в собственность, которые установлены земельным законодательством, например запрет приобретения наделов земель сельскохозяйственного назначения иностранцами и иностранными юридическими лицами.

В законе или непосредственно в договоре аренды может быть прямо предусмотрено, что арендованный земельный надел переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если же при заключении договора аренды в него не было внесено условие о выкупе арендованного надела, арендатор может договориться об этом с арендодателем и в дальнейшем в течение срока аренды заключить дополнительное соглашение сторон об условиях выкупа. При этом они вправе договориться о зачете ранее выплаченной суммы арендной платы в выкупную цену.

Права на недвижимость при продаже земельного надела (участка)

 

Регулирование отношений, возникающих по поводу прав на недвижимость при отчуждении земельного надела, отличается противоречивостью. В соответствии со ст. 553 ГК РФ при отчуждении земельного надела, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, продавец сохраняет право пользования той частью земельного надела, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Условия такого пользования определяются договором, а если стороны не достигли соответствующего соглашения, то продавец имеет сервитутное в силу закона право ограниченного пользования той частью земельного надела, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением.