Право арендатора на приобретение в собственность земельного надела (участка)
Порядок выкупа арендованного имущества установлен ст. 624 ГК РФ. Он распространяется и на земельные наделы, однако следует иметь в виду, что при этом действуют все ограничения на приобретение земельных наделов в собственность, которые установлены земельным законодательством, например запрет приобретения наделов земель сельскохозяйственного назначения иностранцами и иностранными юридическими лицами.
В законе или непосредственно в договоре аренды может быть прямо предусмотрено, что арендованный земельный надел переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если же при заключении договора аренды в него не было внесено условие о выкупе арендованного надела, арендатор может договориться об этом с арендодателем и в дальнейшем в течение срока аренды заключить дополнительное соглашение сторон об условиях выкупа. При этом они вправе договориться о зачете ранее выплаченной суммы арендной платы в выкупную цену.
Если же собственник надела решает выставить его на продажу по окончании срока аренды, то арендатор имеет преимущественное право покупки, но только в случаях, если этот надел находится в государственной или муниципальной собственности (т.е. на частных собственников обязанность продать свой надел именно арендатору не распространяется). Это правило установлено п. 8 ст. 22 ЗК РФ. Единственным исключением из него является тот случай, когда на наделе расположены здания, строения, сооружения. Их собственники имеют исключительное право на приватизацию такого земельного надела, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
Порядок осуществления преимущественного права покупки установлен гражданским законодательством. К нему применяются нормы о продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, закрепленные в ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим порядком арендатор имеет преимущественное право покупки продаваемого земельного надела по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец земельного надела обязан известить арендатора в письменной форме о намерении продать надел постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает надел. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет надел в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать надел любому лицу.
При продаже земельного надела с нарушением преимущественного права покупки арендатор имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Уступка другому лицу преимущественного права покупки земельного надела не допускается.
