Поиск по сайту :

 
НАВИГАЦИЯ  



Финансовые рынки



Популярные статьи
 


» Юридическая энциклопедия » Земля за бесценок




Земля за бесценок

 

Земля за бесценок

Точечная застройка как коммерческий проект неинтересна для строителя, так как высоки издержки. Поэтому земля им скупается большими наделами и в последующем дробится на наделы для индивидуальной застройки. Желающих приобрести подобного рода жилье пока больше, чем желающих его продать, что ведет к увеличению предложения. По мере того как в этот процесс втягивается все большее количество людей, становится заметней проблема взаимодействия, которая со временем вызревает в судебный конфликт. Конфликт этот предопределен формой взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, которая представляет собой некий суррогат двух договоров — подряда и купли-продажи.

Можно с уверенностью, основанной на личном опыте адвоката, утверждать, что в городских судах Солнечногорска, Истры, Волоколамска, Дмитрова, Одинцова и других городов, расположенных на указанных направлениях, находится на рассмотрении не один десяток дел, связанных с коттеджным строительством. Подрядчики судятся с заказчиками, заказчики — с подрядчиками.

 

Подрядчик не должен разориться

Заказчик, то есть гражданин-потребитель, желающий иметь загородный дом, приобретая землю с «нагрузкой» в виде договора подряда, желает этот договор расторгнуть после оформления права собственности на землю. Подрядчик, он же продавец земли, этому сопротивляется, так как в отличие от заказчика-потребителя в подряде заложен его коммерческий интерес. В споре между коммерческим и потребительским интересом побеждает, как правило, последний, так как наш суд защищает наиболее незащищенных, к коим относятся потребители бытовых услуг.

Согласно ст. 717 ГК РФ заказчик имеет безусловное право в любое время отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора.

Таким образом, подрядчик, продавая землю заказчику и рассчитывая получить прибыль от строительства коттеджа, рискует остаться не только без прибыли, но и без земли, которую он, как правило, продает по нормативным ценам, дабы избежать нежелательных налоговых последствий.

Став собственником земельного надела, заказчик хочет расторгнуть договор подряда. То обстоятельство, что подрядчик может разориться, никого не волнует. Для подрядчика возникает классический вопрос: «Что делать?»

Как правило, отношения между заказчиком и подрядчиком юридически возникают после подписания договора о намерениях. Его называют по-разному — инвестиционный, агентский договор, договор поручения и тому подобное. Содержание подобных договоров направлено на определение двух базовых условий — продажу земли и строительство индивидуального жилого дома. В последующем стороны заключают отдельные, по каждому из указанных условий, договоры. Однако связь этих отдельных договоров с первоначальным существует, и определить ее не представляет большой сложности. Во-первых, большинство договоров имеет прямую ссылку на предыдущий (последующий) договор, а во-вторых, ряд условий, в том числе цены на землю и на подряд, определяются уже в первом договоре, а затем просто переносятся в последующие.

 

Оспорить договор возможно

 

Если оспорить договор первоначальный, то можно оспорить и сделки, из него вытекающие, что дает в свою очередь шанс подрядчику хотя бы вернуть себе землю, которая является основной ценностью в такого рода сделках.

Всем известно, что строительство любого объекта недвижимости должно начинаться с изготовления проекта и получения разрешения на строительство. Что касается проекта, то он чаще всего имеется, а вот что касается разрешения на строительство, то оно, как правило, отсутствует. Среднестатистический российский застройщик предпочитает сначала объект построить, а уж затем по факту его легализовать. Если поднять регистрационные дела Московской областной регистрационной палаты, мы увидим, что большинство коттеджей было построено в течение одного-двух месяцев после получения соответствующего разрешения на строительство. Очевидно, что в такой срок дом построить нельзя, следовательно, последовательность действий была прямо противоположна той, что указана в законе. С некоторых пор компетентные органы стали взимать с таких застройщиков штрафы, тем самым подтверждая незаконность указанных выше действий.

Так как строительство без разрешения незаконно, то оно согласно ст. 222 ГК РФ является самовольным строительством, подлежащим сносу. Очевидно, что незаконное строительство не может быть предметом договора строительного подряда. Причем в силу императивности норм закона касательно указанных обстоятельств подобный договор следует считать ничтожным, так как его недействительность не может зависеть от усмотрения суда либо лиц, его заключивших.

Учитывая, что обязательство построить заказчику дом подрядчик принимает на себя еще в первом договоре, а предпосылкой к строительству является продажа земли, недействительным по тем же основаниям будет и первоначальный договор. Оппоненты могут возразить, мол, продажа земли здесь при чем? Дело в том, что продажа заказчику земельного надела является неизбежной и вынужденной для подрядчика предпосылкой к реализации строительного проекта. Разрешение на строительство дадут только собственнику. Кроме того, приобретение земли в собственность является для заказчика гарантией, что по завершении строительства дома именно он станет его собственником вне зависимости от отношений с подрядчиком.

Немаловажную роль играет то обстоятельство, что цена, по которой продается земля, изначально не рассматривается сторонами как реальная, рыночная цена.

Таким образом, главный актив подрядчика оказывается в собственности заказчика, который очень быстро забывает о том, что достался ему этот актив за бесценок, так как изначально не рассматривался сторонами в качестве предмета самостоятельной сделки.

Единственным спасением подрядчика в подобной ситуации будет возврат сторон в первоначальное положение, что возможно только в случае признания сделки недействительной.

Предложенная модель не является универсальной, и ее не следует рассматривать в качестве единственного варианта. Однако как один из вариантов она вполне подходит, так как базируется не на оценочных категориях, а на бесспорном факте нарушения закона, что ограничивает право судебного усмотрения и противостоит указанным выше презумпциям.

В качестве примера приведем два дела, находящихся в производстве районного суда г. Москвы и городского суда Московской области.

 

Заказчик-приобретатель избегает подсудности

 

Согласно п. 3 ст. 740 ГК РФ в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина, к такому договору применяются нормы ГК РФ о бытовом подряде и нормы Закона о защите права потребителей. Так как в рассматриваемых случаях речь в договоре идет о строительстве жилого дома, то налицо формальный признак для рассмотрения заказчика строительства в качестве потребителя. В п. 7 ст. 29 ГПК РФ предусмотрено право потребителя определить подсудность по своему усмотрению, что разбрасывает дела одного коттеджного поселка в разные концы Москвы и Московской области.

Заказчик предъявил подрядчику иск о расторжении договора строительного подряда и потребовал возврата выплаченного аванса. Аргумент прост: построенный подрядчиком фундамент не соответствует СНИПам, подлежит сносу, и заказчик не желает продолжать отношения с подрядчиком. Его требования основывались на ст. 717 ГК РФ и были поддержаны судом. Так как для некоторых судей нет большой разницы между расторжением договора и признанием его недействительным, то неудивительно, что последствием расторжения договора в данном случае стала односторонняя реституция, пределы которой суд определил по одному ему известному критерию. Суд с подрядчика взыскал все деньги, что были авансированы заказчиком, но землю оставил последнему.

Подрядчик оказался в интересном положении: земля ушла за бесценок, подряд не состоялся.

Заказчик оказался также в интересном положении: земля досталась за символическую плату, а дом можно и не строить. Что в последующем и подтвердилось.

Забыв о своих бытовых потребностях, заказчик выставляет землю на продажу по цене, в 1000 раз превышающей цену покупки. О таком бизнесе можно только мечтать, главное — вовремя назвать себя потребителем.

Второй случай связан косвенно с первым.

Собственник соседнего надела, прознав о таких перспективах судебного разбирательства, решил действовать аналогичным образом.

Претензия к качеству строительства не заставила себя долго ждать. По всей видимости, СНИПы — вещь очень гибкая, особенно когда их толкуют эксперты-строители.

Однако в отличие от первого соискателя второму повезло меньше, так как на иск о расторжении договора он получил встречный иск о признании договора недействительным. Очевидно, что недействительный договор суд расторгать не будет и, хочется надеяться, применит правило о реституции, не преломленное воображением о справедливости, а как то предполагается ст. 167 ГК РФ.

Одним из базовых оснований к признанию договора недействительным является тот факт, что при заключении договора у заказчика не имелось разрешения на строительство дома и проект не был согласован.

Таким образом, суд вне зависимости от своего отношения к участвующим в деле лицам обязан установить факт нарушения закона, а именно ст. 263 ГК РФ и соответствующих норм Градостроительного кодекса. Проигнорировать запрет государства на самовольное строительство суд не вправе. Ведь не возникают же у нас сомнение в том, что нельзя заключать договор на изготовление поддельных документов, фальшивых денег, наркотиков и т.п. Хотя по форме такой договор может быть вполне соответствующим Гражданскому кодексу, однако противозаконность его предмета не может привести к возникновению гражданских прав и обязанностей у лиц, его заключивших. Строительство без разрешения является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Так как и договор подряда, и договор купли-продажи относятся к категории консенсуальных договоров, то и их симбиоз вступит в силу сразу после подписания, если, конечно, стороны не оговорят иное. Возникшее, таким образом, противоречие между личной обязанностью и публичным запретом следует разрешать в пользу последнего — таков порядок. Порядок, основанный на законе, всегда справедлив, так как именно законность является для общества, и суда в том числе, критерием справедливости.

Возможно, у некоторых специалистов возникнут сомнения относительно возможности признания недействительным основного договора при условии недействительности предварительного. Так как такой вопрос вполне правомерен, постараюсь ответить на него.

Поставим вопрос следующим образом: защищены ли иском права, вытекающие из предварительного договора? Утвердительный ответ на этот вопрос содержится в п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Очевидно, что иск о понуждении к заключению договора в случае уклонения обязанного лица является иском об исполнении обязательства в натуре, вполне распространенным в судебно-арбитражной практике.

Если рассматривать заключение основного договора как исполнение обязательства, то аннулирование такого обязательства влечет за собой последствия, предусмотренные ст. 167 ГК РФ. Возврат сторон в первоначальное положение, если предметом аннулированной сделки был другой договор, означает недействительность такого договора, так как воля сторон к его заключению выражалась не при заключении данного договора, а при заключении предварительного договора. Договор без волеизъявления не является договором, так как наличие воли является одним из основополагающих гражданско-правовых признаков, закрепленных в ст. 1 ГК РФ.

Проблема в том, что суды общей юрисдикции не любят рассматривать подобного рода дела. Для них расторгнуть договор — более понятная процедура, нежели признать его недействительным. Нередко при расторжении договора суд принимает решение о возврате сторонами всего полученного по сделке, что противоречит последствиям расторжения договора, но в итоге они могут быть признаны недействительными.

Это необходимо учитывать и проявлять гибкость, которая в зависимости от подведомственности спора имеет разную амплитуду. Однако это тема другого разговора.

В данном случае речь идет о правовых аспектах, с позиций которых и предложено рассмотреть указанную проблему.








 
→ Использование материалов jurist-for-you.ru разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на jurist-for-you.ru.
Пользовательское соглашение   |   Обратная Связь   |   RSS 2.0
Copyright © 2005 jurist-for-you.ru. All rights reserved.