Поиск по сайту :

 
НАВИГАЦИЯ  



Финансовые рынки



Популярные статьи
 


» Юридическая энциклопедия » Права на земельный надел (участок) при отчуждении находящейся на нем недвижимости




Права на земельный надел (участок) при отчуждении находящейся на нем недвижимости

 

Права на земельный надел (участок) при отчуждении находящейся на нем недвижимости

Необходимость урегулирования отношений по поводу земельного надела, на котором находится отчуждаемая недвижимость (здания, сооружения и пр.), обусловлена естественными свойствами этого имущества.
Неразрывная связь между зданиями, сооружениями и земельным наделом предполагает, что владение и использование зданий и конструкций невозможно без владения и пользования земельным наделом. Гражданское законодательство рассматривает рукотворную недвижимость (здания, конструкции, строения), с одной стороны, и земельные наделы, с другой стороны, в качестве самостоятельных объектов. Это означает, что юридическая судьба этих объектов права может отличаться. Например, если они  принадлежат  разным лицам, то это может привести к столкновению интересов и прав собственников. Поэтому в законодательстве должны быть предусмотрены правила, которые бы регламентировали юридические последствия в зависимости от того, в чьих руках и на каких условиях находятся тесно связанные между собой объекты недвижимости.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного надела, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят и права на земельный надел, определяемые соглашением сторон. При этом, в том случае, если договор об отчуждении здания или сооружения не предусматривает иного, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного надела, которая занята зданием (сооружением) и которая необходима для его использования. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ при заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются и права на ту часть земельного надела, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Вышеприведенные правила являются общими. Частные случаи регулируются в зависимости от того, является или нет продавец недвижимости собственником земельного надела.
В том случае, когда владельцем земельного надела является продавец недвижимости (здания, сооружения и пр.), которая находится на этом земельном наделе, то покупатель приобретает и право собственности (либо право аренды или иное право) на соответствующую часть земельного надела. А если  в договоре продажи недвижимости не оговорены условия передачи прав на земельный надел, то в этом случае  покупатель становится правообладателем в отношении той части земельного надела, которая занята недвижимой вещью и которая необходима для ее использования.
Если же продавец недвижимости (здания, конмтрукции и пр.) не обладает земельным наделом на праве владения, то отчуждение такой недвижимости допустимо без согласия собственника только в том случае, если это не вступает в противоречие с условиями пользования таким земельным наделом, установленными законом или договором. Покупатель недвижимости в этом случае приобретает на земельный надел те же права пользования, которыми обладал продавец. Так, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства», в том случае, если продавец недвижимости «пользовался земельным наделом, на котором оно находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного надела, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». При этом отчуждение собственником недвижимости, расположенной на арендуемом земельном наделе, допускает и иные способы приобретения прав и обязанностей арендатора земельного надела (например, уступка прав по договору аренды приобретателю, передача земельного надела в субаренду новому собственнику, расторжение договора аренды с продавцом здания и заключение договора аренды земельного надела с приобретателем здания и др.).
При разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе отмечалась необходимость последовательной реализации принципа единой судьбы земельного надела и находящейся на нем недвижимости. В связи с этим было высказано предложение, чтобы при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного надела, а также при переходе прав на них в порядке универсального правопреемства, эти объекты (и земельный надел, и находящаяся на нем недвижимость) должны выступать предметом отчуждения и перехода прав вместе. При этом важным аспектом такого подхода является главенствующее положение земельного надела, в то время как иные находящиеся на земельном наделе недвижимые вещи рассматриваются в качестве принадлежностей, следующие юридической судьбе главной вещи. Вместе с тем такой подход не означает, что земельный надел и находящееся на нем здание (сооружение, строение и пр.) объединяются в один объект недвижимости. И то и другое продолжают оставаться самостоятельными объектами гражданского права, но, как уже подчеркивалось, юридическая судьба такого объекта, как здание (строение, сооружение), оказывается соподчиненной судьбе земельного надела.
Принцип единой судьбы земельного надела и находящейся на нем недвижимости провозглашен и в Земельном кодексе РФ. Однако этот принцип по сути так и остался декларацией, не подкрепленной конкретными юридическими механизмами, которые бы реализовали его на практике. Причин тому довольно много: это отличия в круге вещных прав, которые могут возникать на земельные наделы (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут) и на здания, сооружения (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут); неоправданные различия в регулировании оборота, с одной стороны, земельных наделов, с другой стороны, зданий и сооружений; и непоследовательность такого регулирования различных объектов поземельной недвижимости.
Современный оборот выстроен таким образом, что обладание правами на (рукотворный) объект недвижимости влечет и преимущественные права на приобретение права собственности на земельный надел. Особенно ощутима эта тенденция в приватизационном законодательстве. Правом на выкуп земельных наделов в порядке приватизации обладают собственники расположенных на них приватизированных объектов недвижимости, а также иные лица, обладающие правом собственности на объекты недвижимости, находящиеся на этих земельных наделах. (Например, лица, которые в соответствии с установленным порядком построили недвижимое имущество на арендуемых у публичного собственника земельных наделах.) В некоторых случаях суды ограничительно толкуют нормы о круге субъектов, обладающих правом на выкуп земельных наделов, на которых находятся принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости.
Так, по одному из дел, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении Комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи земельного надела. Исковое требование было мотивировано тем, что истец является собственником объекта недвижимости — автозаправочной станции, расположенной на этом земельном наделе и возведенной им на вновь отведенном для этих целей земельном наделе. Арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанции отказали в удовлетворении исковых требований. Судебные акты указанных инстанций обосновывались тем, что право на выкуп земельных наделов имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, которые ими приватизированы. Президиум ВАС РФ отменил все принятые судебные акты и указал, что право на выкуп земельных наделов, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных наделах, в том числе и объектов, возведенных собственником на арендованных наделах.








 
→ Использование материалов jurist-for-you.ru разрешается при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на jurist-for-you.ru.
Пользовательское соглашение   |   Обратная Связь   |   RSS 2.0
Copyright © 2005 jurist-for-you.ru. All rights reserved.