Использование строения, которое находится на чужом земельном наделе (участке)
Для использования части чужого земельного надела, необходимой для обслуживания здания, строения, сооружения и подхода к нему, не нужно оформлять сервитут или приобретать иные права на необходимую часть земельного надела. В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном наделе, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного надела. В этой же статье говорится, что если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право пользования частью земельного надела, на котором расположено это недвижимое имущество. В данном случае из закона как раз вытекает иное: в соответствии с Земельным кодексом РФ право постоянного пользования предоставляется только определенным видам юридических лиц, а в отношении рассматриваемой ситуации используется термин «право на использование соответствующей части земельного надела». Для получения такого права не требуется решения соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления.
Как определить размер площади земельного надела, необходимой для использования здания? Согласно ст. 33 (п. 3) ЗК РФ такой размер устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, а также порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. При этом градостроительный регламент — это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных наделов, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных наделов и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных наделов и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных наделов и объектов капитального строительства.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном наделе, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного надела, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (ст. 35 ЗК РФ). В случае же перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным наделом определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным наделом.
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном наделе, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным земельным наделом, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ).
По Земельному кодексу (п. 3 ст. 35) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном наделе, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного надела. Если земельный надел находится в частной собственности, преимущественное право покупки осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Если земельный надел находится в государственной или муниципальной собственности, собственники здания имеют исключительное право на приватизацию земельного надела. Если земельный надел не продается, а сдается в аренду, собственникам расположенной на нем недвижимости принадлежит исключительное право на аренду этого земельного надела.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном наделе, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного надела в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).
Земельным кодексом особо оговорены случаи, когда собственниками зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном наделе, являются иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. На них преимущественное право покупки или аренды земельного надела распространяется с учетом ограничений, установленных земельным законодательством (п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 4 и 5 ст. 28 ЗК РФ), но Президент РФ может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
