Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке
1. В комментируемой статье содержатся правила о государственной регистрации договора об ипотеке*(42). Положениями ч. 1 комментируемой статьи предусматривается простая письменная форма договора об ипотеке.
Однако для некоторого вида недвижимого имущества законом могут быть предусмотрены повышенные требования к письменной форме заключаемого договора об ипотеке. Так, в силу статьи 24 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ договор ипотеки судна должен быть нотариально удостоверен и подлежит обязательной государственной регистрации в том же реестре судов, в котором зарегистрировано судно. Также отметим, что в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда об этом указано в законе либо предусмотрено соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Как видим, в данном случае требование о соблюдении нотариального удостоверения договора об ипотеке предусмотрено специальной нормой Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, что не противоречит общим правилам Закона об ипотеке о письменной форме договора, а лишь устанавливает ее квалифицированную форму. По такому основанию по одному из дел в виду того, что оспариваемый договор об ипотеке нотариально не был удостоверен, он был признан ничтожным на основании статьи 165 ГК РФ, предусматривающей последствия несоблюдения нотариальной формы сделки*(43).
Кроме того, в соответствии с положениями комментируемой статьи договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Ее отсутствие также влечет недействительность заключенного договора. Так, в материалах одного из дел отсутствовали сведения о государственной регистрации договора ипотеки, в связи с чем суды (вплоть до кассационной инстанции) сделали вывод о ничтожности названного договора*(44).
Нормой ч. 1 комментируемой статьи повторяются положения п. 4 ст. 339 ГК РФ о последствии несоблюдения требования о государственной регистрации совершенного в простой письменной форме договора ипотеки. как было указано такой договор является ничтожным. В этой связи необходимо также отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Такое решение может быть вынесено судом в случае, если одна из сторон договора уклоняется от представления другой стороне документов, необходимых для государственной регистрации, либо от подачи заявления о государственной регистрации.
Особо также обратим внимание читателей на то, что несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет именно его недействительность. Такой договор считается ничтожным, тогда как для некоторых случаев несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет незаключенность такого договора. По этому основанию различаются и последствия, применяемые к сторонам данного договора. В случае с ипотекой это будет реституция либо обращение полученного в доход государства.
Договор об ипотеке, в котором не указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Не подлежит государственной регистрации договор об ипотеке также в тех случая, когда незаконно оформляется закладная, т.е. когда предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс или право аренды имущества; или когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Определенный интерес в связи с изложенным представляет следующее дело.
Так, доводы общества о том, что арендные отношения по земельным участкам отсутствовали, поскольку договоры аренды заключены главой администрации с превышением его полномочий, земельные участки относятся к категории лесного фонда, в связи с чем администрация города не вправе была распоряжаться указанными земельными участками, были отклонены в силу ч. 2 ст. 287 АПК РФ, поскольку они не были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций. Также суд отметил, что указанные обстоятельства не входят в предмет доказывания по рассматриваемому спору. В материалах дела отсутствовали доказательства того, что сторонами договоров аренды земельных участков и иными заинтересованными лицами оспаривались указанные договоры, а заявитель не привел доказательств признания договоров недействительными в установленном законом порядке*(45).
Как видим, в некоторых случаях судебная практика по делам об обращении взыскания на заложенное имущество при определении наличия отношений по ипотеке ограничивается формальным удостоверением наличия регистрации соответствующего договора.
При рассмотрении данного вопроса также отметим, что согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 гл. 25.3 "НК РФ государственная пошлина за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, уплачивается физическими лицами в размере 500 руб., организациями - 2000 руб. Однако стоит учитывать, что ч. 2 ст. 20 комментируемого Закона установлено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации без уплаты государственной пошлины*(46).
Определенная спорная ситуация имеется на настоящий момент при заключении договор ипотеки прав арендатора (субарендатора) земельного участка. Как было показано, договор залога прав арендатора (субарендатора) земельного участка также должен подлежать государственной регистрации. К сожалению, Закон о государственной регистрации прав на недвижимость не обязывает регистрирующие органы регистрировать залог прав арендатора (соарендатора). Поэтому складывается неразрешимая ситуация, на которую указывает Ассоциация российских банков: залог права аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации, а регистрирующие органы отказываются ее производить.
В этой связи представляется совершенно оправданным предложение Ассоциации российских банков*(47) о внесении дополнений в статью 29 Закона о регистрации прав на недвижимость, в соответствии с которыми регистрирующие органы будут обязаны регистрировать как залог прав арендатора, так и залог прав соарендатора, и в ч. 5 ст. 5 комментируемого Закона, предусматривающие залог прав соарендатора.
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (ч. 3 комментируемой статьи).
Проиллюстрируем сказанное на следующем примере из судебной практики.
Так, между МУП (заказчик) и ИП (исполнитель) был заключен договор N 25 на выполнение работ, согласно которому исполнитель принял на себя обязательство в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией и с учетом возможных изменений объемов работ выполнить работы по пристройке к центральному тепловому пункту (ЦТП), а заказчик, в свою очередь, обязался принять и оплатить стоимость произведенных работ. Согласно п. 6.1 названного договора заказчик в качестве гарантии исполнения обязательств по оплате оставлял исполнителю в качестве залога здание центрального теплового пункта. Залог прекращал свое действие в момент оплаты заказчиком произведенных работ. В случае неоплаты заказчиком произведенных работ в срок, предусмотренный договором, здание ЦТП переходило в собственность исполнителя.
Ссылаясь на то, что заказчик обязательство по оплате выполненных подрядных работ не исполнил, в связи с чем в силу п. 6.1 договора N 25 от 15.07.2003 у исполнителя возникло право собственности на вышеназванное имущество, ИП Н.С.С. обратился с иском в арбитражный суд. Со ссылкой на комментируемую норму суды пришли к выводу о том, что п. 6.1 договора N 25, на основании которого истец просит признать право собственности на спорный объект, является, в силу ст. 168 ГК РФ, ничтожным в части положений, касающихся залога*(48).
Итак, исходя из изложенного, законодатель устанавливает, что договор займа или кредитный договор считаются заключенными и вступают в силу только с момента их государственной регистрации. Представляется, что такая редакция не очень удобна с практической точки зрения. Так, при включении соглашения об ипотеке в состав договора заимодавец либо кредитор вправе не исполнять обязанность по предоставлению соответствующей денежной суммы до государственной регистрации объекта недвижимости.
В этой связи мы поддерживаем высказываемую в литературе точку зрения о том, что в комментируемой норме Закона необходимо вместо отсылки ко всему договору указать следующее: "При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации такого соглашения об ипотеке должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке"*(49).
Определенный интерес представляет то, каким образом суды подходят к разрешению вопроса о том, содержит ли договор обеспеченное ипотекой обязательство, и имеется ли в этой связи необходимость применять положения комментируемой статьи. В этой связи приведем следующий пример.
Так, основываясь на буквальном толковании дополнительного соглашения от 30.04.2003 к спорному договору кредитной линии, арбитражный суд установил, что изложенное в нем указание об ипотеке носит отсылочный характер. В соглашении не были указаны существенные условия ипотеки и индивидуально-определенные признаки заложенного имущества, как того требует ст. 432 ГК РФ, а имелась лишь ссылка на договор об ипотеке от 25.04.2003. Исходя из этого, арбитражный суд сделал вывод о том, что договор кредитной линии не содержит соглашения об условиях ипотеки, поэтому основания для признания договора кредитной линии недействительным по мотиву несоблюдения требований п. 3 ст. 10 комментируемого Закона отсутствовали*(50).
4. Часть 4 комментируемой статьи говорит о том, что если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Напомним, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей два вида прав ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.
Законный владелец закладной может основывать свои права на закладной лишь в случае, когда все листы закладной пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. На закладной нотариус отмечает время и место удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной Отдельные листы не порождают каких-либо прав для их владельца.*(51)
Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.
5. Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
