Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения
1. В комментируемой статье указан момент возникновения ипотеки как обременения. Так, государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Согласно ч. 1 ст. 19 комментируемого Закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, помимо регистрации самого договора об ипотеке необходимо зарегистрировать собственно ипотеку. На практике эта ситуация разрешается посредством комментируемой нормы при регистрации договора ипотеки автоматически регистрируется сама ипотека.
Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то право залога у залогодержателя возникает с момента государственной регистрации договора об ипотеке.
Помимо подтверждения заключения договора об ипотеке, запись в реестре прав на недвижимое имущество о возникновении ипотеки выполняет еще одну функцию. Такая запись является для налоговых органов основанием для отнесения кредитного договора к ипотечному для целей предоставления имущественного налогового вычета.
2. В части 2 комментируемой статьи собственно и обозначен момент возникновения ипотеки как обременения. Так, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Напомним в этой связи, что в соответствии с п. 2 ст. 10 комментируемого Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Так, при рассмотрении одного из дел суд сделал вывод о том, что у истца не возникли права залогодержателя на спорное здание, поскольку договор ипотеки не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество*(52).
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Приведем в качестве примера следующее судебное дело. Так, удовлетворяя заявленные требования Общества, суды исходили из того, что правило о возникновении залога прав на объект долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве основано на п. 5 ст. 5, ст. 77 и п. 2 ст. 11 комментируемого Закона и обязали регистрирующий орган в целях восстановления нарушенных незаконным бездействием прав Общества зарегистрировать залог (ипотеку) в силу закона имущественных прав по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств*(53).
3. Предусмотренные комментируемым Законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данное положение имеет большое практическое значение.
Так, при разрешении одной спорной ситуации было установлено, что право залога НПО зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записью от 11.02.2005, тогда как договор купли-продажи недвижимого имущества заключен 17.11.2004. На этом основании, суды пришли к выводу о том, что на момент совершения сделки по отчуждению здания магазина Объединение не являлось залогодержателем в связи с отсутствием государственной регистрации права залога*(54).
Анализируя данную норму Закона, суды по другому делу пришли к выводу о том, что положения договора ипотеки, в соответствии с которыми обеспечиваемое ипотекой обязательство в полном объеме не возникло у стороны договора на дату его подписания, не являются препятствием для государственной регистрации такого договора. Учитывая изложенное и принимая во внимание отсутствие доказательств заключения спорной сделки лишь для вида, без намерения в дальнейшем исполнять данную сделку, суды признали отказ УФРС в государственной регистрации договора ипотеки неправомерным*(55).
Как видим, признавая незаконным отказ регистрационной службы в государственной регистрации договора ипотеки, суд исходил из того, что действующее законодательство не содержит запрета на обеспечение обязательств, которые возникнут в будущем. В настоящее время имеется достаточно обширная судебная практика, подтверждающая данную точку зрения.
Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Это положение делает возможным, в частности, обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в залог указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.
