Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
1. В комментируемой статье изложен порядок государственной регистрации ипотеки. Часть 1 комментируемой статьи разделяет основания для проведения государственной регистрации ипотеки в зависимости от оснований возникновения ипотеки.
Так, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Таким образом, для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, достаточно заявления только одной стороны, причем это может быть как залогодатель, так и залогодержатель.
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:
1) договор об ипотеке и его копия. В данном случае предоставляется простая ксерокопия договора. Стоит также особо обратить внимание читателей на то, что подлинники договора об ипотеке (вне зависимости от того заключен ли договор в простой письменной форме или прошел нотариальное удостоверение) подаются в количестве, равном числу сторон сделки. Однако если договор об ипотеке не был нотариально удостоверен, то в регистрирующий орган подается еще один подлинный экземпляр договора об ипотеке для приобщения к делу. Если договор об ипотеке был нотариально удостоверен, то предоставляется его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;
2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений. Они также подлежат предоставлению с копиями, хотя на это прямо и не указывается в Законе;
3) документ об уплате государственной пошлины. При этом также предоставляется подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия;
4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В изложенный перечень законодатель не включает заявления залогодателя и залогодержателя, о которых мы говорили выше.
В качестве иных документов, которые необходимы для государственной регистрации ипотеки Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Минюста РФ от 15 июня 2006 г. N 213 называет следующие:
документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);
подлинники или нотариально удостоверенные копии (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо). Если в регистрирующем органе (в деле правоустанавливающих документов) уже имеются копии учредительных документов юридического лица, документа, подтверждающего факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;
подлинник и копия документов, подтверждающих факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, о государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы юридических лиц, об изменении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо);
подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, имеющего право в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в том числе выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо);
подлинник нотариально удостоверенной доверенности или подлинник иного предусмотренного законом и оформленного надлежащим образом документа или нотариально удостоверенная копия названных доверенности или иного документа, а также копия указанных доверенности или документа (для приобщения к делу правоустанавливающих документов), подтверждающего полномочия представителя юридического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если данный представитель не имеет права в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности);
подлинники и копии кадастрового плана земельного участка и (или) плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверенные органом (организацией), осуществляющим учет объектов недвижимого имущества (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);
подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);
подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии на управление ипотечным покрытием, подлинник и копия правил доверительного управления ипотечным покрытием (при государственной регистрации ипотеки, обеспечивающей требования, составляющие такое ипотечное покрытие);
подлинники и копии выписки из реестра паевых инвестиционных фондов, выданной в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию, правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом "Об инвестиционных фондах";
подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (при государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд);
подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.
На государственную регистрацию ипотеки в соответствующих случаях представляются и иные документы в том числе:
письменное согласие всех собственников объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора об ипотеке и находящегося в общей совместной собственности;
нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора об ипотеке объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов либо документ, подтверждающий, что данный объект, который в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации может быть отнесен к совместному имуществу супругов, не находится в их совместной собственности (соглашение супругов о разделе общего имущества или решение суда о разделе такого имущества или об определении долей супругов нотариально удостоверенный брачный договор;
на государственную регистрацию ипотеки представляются и иные документы в том числе:
письменное согласие всех собственников объекта недвижимого имущества, являющегося предметом договора об ипотеке и находящегося в общей совместной собственности
нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора об ипотеке объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов либо документ, подтверждающий, что данный объект, который в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации может быть отнесен к совместному имуществу супругов, не находится в их совместной собственности (соглашение супругов о разделе общего имущества или решение суда о разделе такого имущества или об определении долей супругов нотариально удостоверенный брачный договор;
согласие или разрешение другого лица или органа, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется такое согласие или разрешение;
разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц;
согласие собственника на ипотеку имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения;
доверенность на заключение договора об ипотеке.
Все представленные на государственную регистрацию документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером. Подлинники представленных на государственную регистрацию документов, не предназначенных в соответствии с Законом для помещения в дело правоустанавливающих документов, после государственной регистрации ипотеки возвращаются заявителям.
Также отметим, что п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускает истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в законодательстве. Достаточно часто возникают споры о правомерности требований регистрирующего органа о предоставлении ему на регистрацию ипотеки или договора об ипотеке тех или иных документов. Рассмотрим на примере одну из таких ситуаций.
Так, ООО "Компаньон" обратилось в Арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю о признании решения об отказе в государственной регистрации договора займа и залога (ипотеки) незаконным. В обоснование исковых требований истец ссылается на отсутствие необходимости представления на государственную регистрацию договора об ипотеке документов, подтверждающих исполнение договора займа, в обеспечение которого заключен договор об ипотеке недвижимого имущества. Ответчик иск не признал, сославшись на то, что поскольку заявитель не представил на государственную регистрацию договора ипотеки доказательств получения займа в сумме, предусмотренной договором займа и залога (ипотеки), основное обязательство по указанному договору не возникло, в связи с чем заявителю отказано в государственной регистрации договора ипотеки.
Суд, исследуя материалы дела, установил, что заключенный между ООО и гражданкой Т. договор содержит положения, относящиеся как к договору займа, так и к договору ипотеки, которые имеют различное правовое регулирование. Договор займа регулируется положениями гл. 42 ГК РФ; договор залога (ипотеки) - положениями главы 23 (параграф 3) ГК РФ. При этом суд указал, что условия о порядке выдачи суммы займа имеют непосредственное отношение к той части договора, которая содержит положения, касающиеся займа. Договор займа государственной регистрации не подлежит.
В этой связи, суд сделал вывод о том, что истребование регистрирующим органом для регистрации договора ипотеки документов, удостоверяющих передачу ООО суммы займа гражданке Т., со ссылкой на пункт 2 статьи 808 ГК РФ, регламентирующей форму договора займа, является неправомерным*(70).
Таким образом, заключая смешанный договор, содержащий помимо договора об ипотеке элементы другого гражданско-правого договора, стороны должны быть готовы к возникновению у регистрирующего органа требования предоставить все документы, указанные в данном договоре в качестве приложений. Судебная практика свидетельствует о том, что требовать можно лишь документы, относящиеся к ипотечному обязательству.
Однако судебные процедуры связаны со значительными временными затратами, а также необходимостью нести судебные расходы, поэтому в качестве альтернативного варианта можно предложить сторонам изначально разделять два договора: договор об ипотеке и договор об обязательстве, в обеспечение исполнения которого заключена эта ипотека. Говоря другими словами, сторонам целесообразнее оформлять эти договоры различными документами.
Судебная практика по данному вопросу основывается на той позиции, что при рассмотрении споров, связанных с требованием регистрирующего органа предоставить на регистрацию ипотеки тот или иной документ, необходимо выяснять вопрос о том, является ли такой документ необходимым для осуществления регистрации ипотеки с учетом п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, ст. 17 Закона о регистрации и фактических обстоятельств дела*(71). При этом, такое требование стоит считать обоснованным, в том числе в тех случаях, когда отсутствие запрашиваемого документа делает невозможность идентификации объекта недвижимости.
В комментируемом Законе не раскрывается с достаточной четкостью, что понимается под государственной регистрацией ипотеки - регистрация договора об ипотеке или регистрация возникновения права залога по такому договору. Из комментируемой статьи можно сделать вывод, что в ней перечислен состав документов, необходимых для регистрации ипотеки, поскольку его возникновение обусловлено моментом возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. Но, как следует из ст. 11 комментируемого Закона, этот момент может наступить и после регистрации договора об ипотеке. На практике эти два процесса обычно проходят одновременно.
2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Так, например, в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что ООО на момент государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимого имущества обязательства по оплате в бюджет города Казань денежных средств в размере 36 000 000 рублей не исполнило, и следовательно, органом по регистрации прав на недвижимое имущество правомерно была внесена запись о залоге (ипотеке) в силу закона*(72).
Другой пример, в соответствии с п. 1 ст. 77 комментируемого Закона, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. В силу комментируемого пункта орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество должен был осуществить регистрацию законной ипотеки в отношении недвижимого имущества в момент регистрации права собственности общества на полученные жилые помещения.
При рассмотрении одного из дел, судом было установлено, что в аналогичном случае такая регистрация полномочным органом не была осуществлена. В ходе проведения правовой экспертизы правоустанавливающих документов, представленных обществом для регистрации своего права собственности на жилые помещения, учреждение юстиции не смогло выявить факт, что денежные средства, перечисленные акционерным обществом заказчику по договору долевого участия в строительстве в качестве платы за квартиры, были предоставлены обществу для этих целей банком на основании кредитного договора. Поэтому учреждение юстиции и не установило факта возникновения законной ипотеки банка на эти квартиры. В последующем банк обратился к учреждению юстиции с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанных жилых помещений. Однако учреждение юстиции не приняло от банка документы на государственную регистрацию, так как заявитель не приложил документа об оплате государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев представленные заявителем документы, признал уклонение учреждения юстиции от приема документов на регистрацию законной ипотеки неправомерным*(73).
В то же время помимо наличия правовых оснований для признания ипотеки, правоприменительным органам следует выяснять наличие также и фактических оснований.
Так, суд отказал в удовлетворении иска о признании незаконным бездействия государственного органа, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации обременения права собственности на объект недвижимости, указав, что поскольку не установлено наличие у ответчика задолженности перед истцом по оплате приобретенного недвижимого имущества, то и отсутствует ипотека в силу закона, подлежащая государственной регистрации*(74).
По другому делу суд отказал в иске о внесении в государственный реестр прав на недвижимое имущество записи об обременении имущества ответчика ипотекой, исходя из того, что стороны исполнили взаимные обязательства по соглашению о залоге зачетом*(75).
При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины. Конституционный суд РФ применительно к договорам долевого участия в строительстве в связи с изложенным разъяснил, что залог в пользу участников долевого строительства является залогом недвижимого имущества (ипотекой), возникающим в силу закона, а не договора, и в соответствии с подпунктом 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ и п. 2 ст. 20 комментируемого Закона, как обременение прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, однако без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
Что касается права собственности на объект долевого строительства, в отношении которого заключается договор участия в долевом строительстве, то, поскольку в момент оформления обязательственных отношений сторон этого договора самого объекта не существует, оно возникнет у участника долевого строительства по окончании строительства соответствующего объекта недвижимости, сдачи его в эксплуатацию и только после этого подлежит самостоятельной регистрации и оплачивается государственной пошлиной в соответствии с подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Применительно к договорам долевого строительства приведем еще один пример, возникавший в судебной практике.
Так, признавая незаконным уклонение ответчика от регистрации ипотеки, суд исходил из того, что без государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства, вытекающего из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств банка, залог не возникнет и исполнение обязательств заемщиком по кредиту не будет исполнено*(76).
Таким образом, суд сделал вывод о том, что п. 5 ст. 5 комментируемого Закона распространил действие всех положений закона об ипотеке на залог прав требования участника долевого строительства, в том числе и на положения, регламентирующие порядок и основания возникновения ипотеки в силу закона.
В то же время стоит отметить, что в случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в пункте 18 Правил ведения ЕГРП сведений о нем в Едином государственном реестре прав. В указанном случае залогодержатель вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию*(77).
Так, по одному из дел суд указал, что для исполнения регистрирующим органом обязанности по регистрации ипотеки необходимо, чтобы из договора купли-продажи недвижимости или иных документов явно следовало обязательство покупателя по оплате товара в кредит. При этом в судебном заседании было установлено, что на регистрацию права собственности ООО на здание первоначально был предоставлен лишь договор купли-продажи. В связи с тем, что у регистрирующего органа возникли сомнения в оплате здания, он приостановил государственную регистрацию письмом.
В обоснование совершения взаиморасчетов между ОАО ООО в регистрирующий орган было представлено подписанное сторонами соглашение о погашении задолженности, которое позволило регистрирующему органу зарегистрировать право собственности ООО на здание без обременений со стороны заявителя. ОАО после государственной регистрации права собственности ООО на здание без обременений, вправе был обратиться в регистрирующий орган с отдельным заявлением о регистрации ипотеки, приложив к нему документы, подтверждающие возникновение у него права залога*(78).
Запись о представленных заявлении и документах, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона, документах, представленных залогодержателем, вносится в книгу учета входящих документов под одним номером.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. В целях удостоверения государственной регистрации ипотеки в силу закона на документе-основании возникновения права собственности залогодателя на имущество, обремененного ипотекой в силу закона, проставляется штамп регистрационной надписи. В штампе регистрационной надписи на документах после слов "Произведена государственная регистрация" указываются слова "ипотека в силу закона".
Права залогодержателя по ипотеке в силу закона также могут быть удостоверены закладной.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
При обжаловании в судебном порядке отказ регистрирующего органа произвести регистрационную запись об ипотеке возникшей в силу закона, заявитель должен будет доказать действительность возникновения ипотеки в силу Закона и наличии у регистрирующего органа обязанности по ее государственной регистрации*(79). Так, в передаче дела по заявлению о признании незаконным бездействия регистрирующего органа, выразившегося в неосуществлении государственной регистрации ипотеки на объекты недвижимости, для пересмотра в порядке надзора было отказано, так как суд, отказывая в иске, исходил из недоказанности банком возникновения ипотеки в силу закона и наличия у регистрирующего органа обязанности по ее государственной регистрации одновременно с регистрацией права собственности на указанные объекты недвижимости.
По другому делу суд отметил, что поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих нарушение его прав и законных интересов в связи с несовершением регистрационным органом действий по регистрации ипотеки в силу закона, то нет и оснований в признании незаконным бездействия госоргана*(80).
3. Государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении жилых помещений, приобретаемых с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", осуществляется с оформлением в качестве залогодержателя федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Таким органом является министерство обороны РФ.
В данном случае в качестве комментария необходимо пояснить, что если для приобретения жилья использованы средства только целевого жилищного займа, то залогодержателем (кредитором) будет являться Российская Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (Министерство обороны Российской Федерации).
В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации жилое помещение (жилые помещения) считается находящимся в залоге (ипотеке) у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).
Отметим, что законодательство устанавливает приоритет удовлетворения требований иного кредитора, чем Российская Федерация, в случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации: требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.
4. В ч. 3 комментируемой статьи содержится специальное разъяснение о том, что если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с уже перечисленными документами, предоставляется также закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Регистрирующий орган обязан обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней данных о:
наименовании регистрирующего органа;
дате и номере государственной регистрации ипотеки;
месте государственной регистрации ипотеки;
наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды;
дате выдачи закладной первоначальному залогодержателю (которая соответствует дате внесения данных в закладную и заверения их государственным регистратором).
Названные данные заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа.
5. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи государственная регистрация договора уступки прав по основному обязательству или по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации договора уступки прав должны быть представлены:
договор уступки прав;
документ об уплате государственной пошлины;
ранее зарегистрированный договор об ипотеке.
Особое внимание на практике уделяется необходимости предоставления ранее зарегистрированного договора об ипотеке.
Так, удовлетворяя иск о признании незаконной государственной регистрации смены залогодержателя торгового здания, суды указали, что в отсутствие государственной регистрации прав залогодержателя не могла быть произведена государственная регистрация перехода этого права к третьему лицу. В данном случае судебные органы исходили из того, что, несмотря на исполнение ЗАО "ГрандАльянс" обязательств по кредитному договору за должника - ЗАО "ИКК" право залогодержателя к нему от ООО "МежБизнесБанк" не перешло, поскольку ООО "МежБизнесБанк" не зарегистрировало свое право залогодержателя и, следовательно, передать его ЗАО "ГрандАльянс" не могло*(81).
Далее отметим, что внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о новом залогодержателе вследствие передачи закладной осуществляется с соблюдением требований статьи 16 комментируемого Закона по заявлению нового владельца закладной*(82). Для внесения таких сведений должны быть представлены закладная со сделанной на ней отметкой о передаче прав на закладную новому владельцу закладной и документ об уплате государственной пошлины.
6. Заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием.
Отметим, что в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" ипотечный сертификат участия - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой. Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости.
Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием.
Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг. Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей. При этом депозитарии, за исключением депозитариев, осуществляющих учет прав на ипотечные сертификаты участия, обращение которых осуществляется через организатора торговли на рынке ценных бумаг, не вправе открывать счета депо другим депозитариям, выполняющим функции номинальных держателей ценных бумаг своих клиентов (депонентов).
Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, по требованию владельца ипотечных сертификатов участия, уполномоченного им лица или номинального держателя обязан подтвердить права указанных лиц на ипотечные сертификаты участия путем выдачи в течение пяти дней выписки из реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.
На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие, представляются:
лицензия на управление ипотечным покрытием, предусмотренная (подлинник или нотариально удостоверенная копия);
правила доверительного управления ипотечным покрытием.
7. Часть 5 комментируемой статьи говорит о том, что ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Закон говорит о том, что государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой связи датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта дата и должна приниматься во внимание при разрешении вопроса о том, соблюден ли отведенный Законом срок необходимый для государственной регистрации ипотеки.
Помимо защиты прав залогодателя и залогодержателя от необоснованной волокиты со стороны регистрирующего органа, комментируемые положения имеют также еще одно практическое значение. Так, согласно статье 43 комментируемого Закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же иному залогодержателю (последующая ипотека).
Судебная практика исходит из того, что очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки, определенных как раз по правилам комментируемой части ст. 20 Закона*(83).
Регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. В то же время стоит учитывать, что ипотека, возникшая в силу закона, подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности*(84).
8. Часть 7 комментируемой статьи указывает, что для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
