Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество
1. В комментируемой статье перечислены основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.
Часть 1 говорит о том, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Судебная практика требует наличие именно совокупности названных условий*(172).
Во всех остальных случаях залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на заложенное имущество*(173).
2. Закон презюмирует, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Закон и в этом случае требует одновременного наличия данных условий.
При этом сторона, не согласная с этим, вправе приводить соответствующие доводы. Указанная презумпция действует до тех пор, пока не доказано иное.
3. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
4. Отказ в обращении взыскания по приведенному выше основанию (т.е. если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества), во-первых, не является основанием для прекращения ипотеки и, во-вторых, не является препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.
5. Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий:
сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Здесь так же, как в приведенных выше случаях, необходима совокупность условий. При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.
6. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается.
Учитывая особую социальную важность данных положений, норма о необходимости проведения судебной процедуры для обращения взыскания на жилое помещение физического лица включена в ГК РФ (ч. 1 п. 6 ст. 349 ГК РФ) и дважды повторена в комментируемом Законе (п. 4 ст. 54.1 и ч. 1 п. 2 ст. 55).
Данная норма является императивной.
