Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства
1. Комментируемая статья определяет порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ "О судебных приставах" на судебных приставов возлагаются задачи по осуществлению принудительного исполнения судебных актов, а также актов других органов и должностных лиц. Поэтому публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся судебными приставами-исполнителями.
Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества. Неверное указание адреса объекта, являющегося предметом торгов, а также проведение торгов не в месте его нахождения является существенным нарушением правил реализации заложенного недвижимого имущества.
Так, в опубликованном 20.09.2007 объявлении о проведении торгов было указано, что аукцион состоится 23 октября 2007 года в 12 часов 00 минут (московское время) по адресу: 302030, г. Орел, ул. К., д. 77, помещение ОАО "А". Между тем, судом было установлено, что согласно свидетельству о регистрации права от 13.08.2004, подлежащее реализации с торгов принадлежащее ОАО "О" здание административно - бытового корпуса, здание МТМ, общей площадью 6826,5 кв. м, литер А, А1, А2, А3, А4, расположено по адресу: Орловская область, Орловский район ул. Машиностроительная, д. 13, что подтверждалось также техническим паспортом на объект недвижимости от 29.08.200.
Таким образом, судом было отмечено, что неверное указание адреса объекта, являющегося предметом торгов, а также проведение данных торгов не в месте его нахождения, является существенным нарушением правил реализации заложенного недвижимого имущества, так как может привести к неправильному формированию цены выставленного на торги имущества. На этом основании суд пришел к выводу о том, что допущенные при проведении оспариваемых торгов нарушения являются существенными и нарушают права и законные интересы ОАО "О" и удовлетворил требования истца о признании данных торгов недействительными, а равно о признании недействительной сделки купли-продажи, совершенной по результатам этих торгов и оформленной протоколом и применил последствия недействительности данной сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ в виде двусторонней реституции*(203).
Однако по другому делу, давая оценку доводам истца о том, что в нарушение п. 2 ст. 57 комментируемого Закона аукцион по продаже заложенного недвижимого имущества проводился в г. Тюмени, а не в месте его нахождения - в г. Ноябрьске, суд исходил из следующего. Объявление об аукционе было опубликовано надлежащим образом в печатном издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (Ямало-Ненецкого автономного округа), в связи с чем был обеспечении максимальный охват потенциальных участников торгов. Факт проведения торгов в г. Тюмени, по мнению суда, не отразился на их результате, поскольку способ подачи заявок в форме направления закрытых конвертов не предполагал личного участия претендентов при вскрытии конвертов и не препятствовал предварительному ознакомлению с объектом права. В данном случае истец не привел доказательств того, что допущенное при проведении торгов нарушение привело к неправильному определению победителя. На этом основании суд оказал в признании недействительными публичных торгов*(204).
2. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Сразу же проиллюстрируем сказанное на примере, возникшем в судебной практике.
Так, при рассмотрении спора по существу суды первой инстанции и апелляционной инстанции без достаточных оснований отклонили доводы истца о том, что при реализации имущества имело место ненадлежащее доведении информации о них вследствие опубликования извещения в газете "Бийский рабочий" 25.07.2007, которая не является официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, о том, что ненадлежащее доведение информации явилось причиной отсутствия заявок на участие в первых торгах, о том, что цена имущества снижена незаконно и, что данное нарушение является существенным и затрагивает имущественные права должника в исполнительном производстве. Это послужило основанием для направления дела на новое рассмотрение*(205).
Как видим, судебная практика ненадлежащую форму доведения информации о публичных торгах признает нарушением, достаточным для признания их недействительными. Приведем в качестве примера еще одно дело.
Так, акционерное общество (должник в исполнительном производстве) обратилось в арбитражный суд с иском к организатору торгов и организации - победителю торгов о признании недействительными публичных торгов по продаже недвижимого имущества истца. Суд требование удовлетворил по следующим основаниям. Извещение о проведении торгов было сделано по радио. Между тем вся необходимая информация (перечень объектов недвижимости, их характеристики, данные о первоначальной цене, месте, времени и правилах проведения торгов) - значительная по объему, сложная для восприятия на слух, требовала иного способа донесения до потенциальных участников торгов, а именно: посредством опубликования ее в печати. Суд признал, что указанные действия не соответствуют требованиям закона и существенно нарушают интересы заявителя.
В другом случае суд признал ненадлежащим способом сообщения информации о торгах извещение, однократно переданное по местному каналу телевидения, констатировав, что в данном случае не обеспечивается возможность однозначного восприятия и беспрепятственной фиксации сведений потенциальными участниками торгов. Эти обстоятельства отрицательно сказываются на привлечении внимания к торгам со стороны возможных покупателей*(206).
Еще одним примером того, как суды определяют надлежаще издание для информирования о предстоящих публичных торгах является следующее дело.
Так, судом было отмечено, что п. 1.5 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 N 173 "О порядке опубликования законов Санкт-Петербурга, нормативных правовых актов губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга и иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга" предусмотрено, что официальным опубликованием нормативного правового акта Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, иного исполнительного органа считается первая публикация его полного текста в следующих изданиях: в газетах "Санкт-Петербургские ведомости", "Невское время", "Петербургский дневник", "Утро Петербурга", в журналах "Вестник Администрации Санкт-Петербурга", "Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга".
На основании этого, было указано, что газета "Вести", в которой было опубликовано извещение о проведении торгов, к вышеперечисленным изданиям не относится, а из ее выпуска от 22.05.2008 N 93 (2658), изданного тиражом 10 139 экземпляров, на территории Санкт-Петербурга было распространено лишь 1 914 экземпляров, в том числе 1 014 - по подписке и 900 - поступило в розничную продажу. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о нарушении предусмотренного порядка извещения о проведении торгов, в связи с чем на основании ст. 449 ГК РФ признал недействительными торги и заключенный по их результатам Договор купли-продажи*(207).
Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торга по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет". Информация для размещения в сети "Интернет" направляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет утверждены постановлением Правительства РФ от 23.06.2009 N 526.
Так, информация о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества размещается на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов и на официальных сайтах ее территориальных органов. Информация о лицах, осуществляющих обслуживание и ведение официального сайта Службы и официальных сайтов ее территориальных органов, в том числе наименование, адрес, номер телефона и идентифицирующие сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика), также размещается на указанных сайтах.
Изменения в информацию о предстоящих публичных торгах, в случае необходимости вносятся организатором торгов не позднее чем за 10 дней до проведения торгов путем направления соответствующих сведений лицу, обеспечивающему ведение сайта.
Информация о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества, размещенная на сайте в сети Интернет, должна быть доступна пользователям для ознакомления круглосуточно без взимания платы и иных ограничений.
В Законе указывается состав сведений о предстоящих публичных торгах, которые подлежат опубликованию и размещению в сети "Интернет". В эти сведения следующие:
дата проведения публичных торгов;
время проведения публичных торгов;
место проведения публичных торгов;
характер продаваемого имущества;
начальная продажная цена продаваемого имущества.
Отсутствие в извещении о торгах данных сведений, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица. Так, организация-взыскатель обратилась в арбитражный суд с иском к покупателю и специализированной организации - продавцу имущества о признании недействительными публичных торгов по продаже объекта недвижимости.
Суд требование удовлетворил по следующим основаниям. Как следовало из материалов дела, содержание опубликованного извещения не соответствовало требованиям названной нормы закона, поскольку не содержало сведений о форме проведения торгов и о порядке оформления участия в них. Нарушение указанных требований к процедуре торгов, по мнению суда, являлось обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными по иску взыскателя, заинтересованного в надлежащем проведении публичных торгов для обеспечения конкуренции покупателей и получения наибольшей цены за продаваемое имущество. Суд также отметил, что отсутствие таких сведений в информации о проведении торгов лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, препятствуя реализации цели выставления имущества на публичную продажу*(208).
Кроме того, ч. 2 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно содержать сведения о предмете торгов. Судебная практика в этой связи делает вывод о том, что соответствии с комментируемой статьей в извещении о проведении торгов также должны содержаться сведения о характере продаваемого имущества, так как данные сведения необходимы для индивидуализации объекта продажи.
На этом основании по одному из дел было отмечено, что в публикации о проведении торгов "предмет торгов" был обозначен как "земельный участок общей площадью 3244,0 кв. м, кадастровый номер 78:9035:7, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства - нежилым зданием, кадастровый номер 78:9035:7:55". При этом, в извещении не была указана площадь нежилого здания. Данные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствовали о нарушении при опубликовании требований ч. 2 ст. 448 ГК РФ. Это позволило сделать вывод, о признании оспариваемых торгов недействительными*(209).
3. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи, лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Стоит учитывать, что в отличие от общего правила, если торги не состоялись, задаток подлежит возврату, это происходит вне зависимости от того, по чьей вине не состоялись торги. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их, также вне зависимости от того, имеется ли в этом их вина или нет.
Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
4. Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка.
Вне зависимости от этого, на публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам. Стоит учитывать, что данная норма не определяет круг лиц, имеющих право участвовать в торгах на правах покупателей, а содержит указание на лиц, имеющих право присутствовать на торгах*(210).
5. В соответствии с ч. 6 комментируемой статьи выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество.
Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Помимо этого, лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
В связи с изложенным отметим, что по одному из дел довод заявителя о том, что организатор торгов нарушил требования комментируемого Закона, в части завышения суммы задатка и нарушения срока выкупа реализованного имущества, предусмотренного комментируемой статьей, судом был отклонен в силу того, что указанные нарушения не являются существенными и не затрагивают прав и законных интересов истца*(211).
6. Напомним, что согласно подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества залог прекращается. В соответствии с ч. 2 указанной статьи о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В соответствии с ч. 8 комментируемой статьи в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Определенный интерес в связи с изложенным представляет следующее дело.
Так, на основании заочного решения Балаковского городского суда Саратовской области, по которому было обращено взыскание на встроенные нежилые помещения общей площадью 78,4 кв. м, принадлежащие гражданину Р.О.А., было возбуждено исполнительное производство. С победителем повторных торгов, проведенных СРО РФФИ, был заключен договор купли-продажи недвижимости от 22.10.2003, которая передана по акту приема-передачи от 05.11.2003. В целях погашения записи об ипотеке Банк обратился с заявлением от 20.11.2003 N 1475 в Учреждение юстиции, которое в сообщении от 05.01.2004 отказало в погашении регистрационной записи об ипотеке. Данные обстоятельства и явились основанием для обращения Банка с заявлением о признании отказа незаконным.
Проанализировав изложенные обстоятельства, суд сделал вывод о том, что субъектный состав, наделенный правом обращения с заявлением о погашении ипотеки, как и перечень оснований для такого обращения, носят ограниченный характер. На основании этого был вывод о том, что поскольку с заявлением о погашении регистрации записи об ипотеке обратился только залогодержатель - Банк, что не соответствует комментируемому Закону и Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Учреждение юстиции обоснованно отказало в заявлении Банка (залогодержателя). Так как в комментируемой статье определены лишь основания для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр, выводы Банка о возникновении у него права самостоятельного обращения с заявлением о погашении записи основаны на толковании норм права, которое не вытекает из их содержания*(212).
Кроме того, в судебном акте по данному делу было отмечено, что при уклонении залогодателя на подачу заявления одновременно с залогодержателем последний вправе защитить свои интересы через судебные органы с требованиями о прекращении ипотеки, а также, что победитель торгов также наделен правом обращения в судебные органы с требованием о прекращении ипотеки в целях регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимую вещь. Такое положение вещей исключает возможные в данном случае выводы о лишении прав залогодержателя инициировать погашение регистрации об ипотеке при уклонении от исполнения обязанности со стороны залогодателя.
Другой пример. ООО обратилось в Арбитражный суд с иском к Банку об обязании снять обременение - ипотеку, возникшую на основании договора ипотеки. В порядке, предусмотренном ст. 46 АПК РФ, к участию в деле в качестве второго ответчика было привлечено Управление федеральной регистрационной службы.
При разрешении дела судом было отмечено, что поскольку спорные помещения были проданы с публичных торгов, а ООО как лицо, приобретшее имущество на торгах, не имело иной возможности прекратить ипотеку, кроме как посредством обращения в суд, исковые требования подлежат удовлетворению. Ссылка Банка на отсутствие отношений между ним ООО, вытекающее из договора залога недвижимым имуществом, была отклонена. Судом был сделан вывод о том, что Банк является ненадлежащим ответчиком, поскольку в ответе на запрос судебного пристава-исполнителя банк отказался выразить свое согласие на прекращение ипотеки, в связи с чем создал препятствия для снятия ипотеки и реализации прав лица, приобретшего спорное имущество по результатам публичных торгов*(213).
