Выкупная цена за изымаемую землю

Выкупная цена за изымаемую землю

Порядок возмещения убытков собственникам земельных наделов при их изъятии для государственных или муниципальных нужд достаточно подробно регламентирован. В частности, разъяснены основания изъятия; указано, что необходимо включать в состав убытков при определении размера их возмещения, как производить их оценку, и другие сопутствующие вопросы.

     Вместе с тем процесс изъятия земельного надела — длительная процедура. Достаточно упомянуть тот факт, что изъятие невозможно без согласия собственника до истечения года со дня получения собственником уведомления о его изъятии. Очевидно, что за столь длительный срок стоимость изымаемого надела может существенно измениться в силу объективных рыночных условий, а также в результате действий (бездействия) собственника или других лиц в отношении надела. В связи с этим вопрос определения выкупной цены, а точнее даты, на которую она определяется, является чрезвычайно важным, но, к сожалению, недостаточно регламентированным.

     Требования Кодексов

     В п. 2 ст. 281 ГК РФ указано, что при определении выкупной цены земельного надела, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, в нее включаются рыночная стоимость земельного надела и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного надела, включая те, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Однако ГК РФ не определяет дату, по состоянию на которую должен производиться расчет выкупной цены.

     В соответствии со ст. 280 ГК РФ собственник земельного надела, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии надела до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе надела может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование надела в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного надела затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном наделе в указанный период.

     Итак, ГК РФ позволяет сделать вывод, что выкупная цена земельного надела определяется на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного надела, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента несет собственник. При этом важно отметить, что к данным затратам и убыткам ГК РФ прямо относит только те, которые связаны с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном наделе. Все остальные (например, улучшение, удобрение земель) по смыслу нормы подлежат возмещению.

     В ЗК РФ есть похожая норма, но она устанавливает несколько иные правила. Согласно п. 3 ст. 63 ЗК РФ расходы, понесенные собственниками земельных наделов, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных наделов на осуществление застройки земельных наделов зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных наделов, возмещению не подлежат.

     Данная норма отличается от ст. 280 ГК РФ, во-первых, тем, что к расходам, которые не подлежат возмещению, относятся не только связанные с застройкой земельных наделов, но и иные мероприятия, существенно повышающие стоимость земли. Во-вторых, период совершения данных расходов начинается не со дня регистрации решения об изъятии, а с момента получения уведомления о предстоящем изъятии.

     Кроме того, следует обратить внимание на п. 4 ст. 57 ЗК РФ, в соответствии с которым при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных наделов землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных наделов определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных наделов, о временном занятии земельных наделов или об ограничении прав собственников земельных наделов, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных наделов.

     Однако применение указанного пункта ко всем случаям изъятия земельных наделов для государственных или муниципальных нужд является сомнительным, поскольку по смыслу п. 1 и 2 ст. 57 ЗК РФ данная статья не охватывает случаи возмещения убытков собственникам земельных наделов при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.

     Вышеперечисленные нормы свидетельствуют о том, что даже в одном и том же нормативном правовом акте содержатся разные правила определения дня расчета выкупной цены. Если в ГК РФ он определяется как день, предшествующий государственной регистрации решения об изъятии надела, с ограничениями по виду затрат, о которых говорилось выше, то ЗК РФ выделяет два случая: в ст. 57 — день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных наделов, в ст. 63 — день, следующий за днем уведомления о предстоящем изъятии.

     Требования подзаконных актов

     Помимо федеральных законов порядок выкупа земельных наделов регулируется специальными правилами и методическими рекомендациями.

     Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных наделов, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных наделов убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных наделов, ограничением прав собственников земельных наделов, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных наделов либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

     Дату, на которую производится расчет выкупной цены, Правила не определяют. Существует лишь указание, что убытки, причиненные собственнику изъятием земельного надела для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный надел (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

     Более интересными представляются Временные методические рекомендации, утвержденные Росземкадастром 11.03.2004, п. 5.3 которых устанавливает следующие правила определения выкупной цены земли при изъятии земельных наделов.

     Расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные наделы их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного надела, временном занятии земельного надела или об ограничении прав соответственно.

     Итоговая величина размера убытков, указанная в заключении о размере убытков, составленном в соответствии с Методическими рекомендациями, может быть признана рекомендуемой для целей возмещения убытков, если с даты составления заключения о размере убытков до даты возмещения убытков прошло не более 6 месяцев.

     Таким образом, Правила отсылают к гражданскому законодательству, а Методические рекомендации содержат норму, аналогичную ст. 57 ЗК РФ, только дополнительно уточняют срок с момента определения размера убытков до их возмещения.

     Судебная практика

     В судебной практике практически не встречается случаев, которые смогли бы разрешить дилемму о дате определения выкупной цены земельного надела, изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Тем не менее стоит отметить следующее.

     Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняет, что, в случаях когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного надела, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Итак, постановление Пленума ВАС РФ содержит еще один момент определения выкупной цены, который существенно отличается от установленного законом.

     В определенных случаях указанный вывод ВАС РФ может привести к следующему. Собственник земельного надела совершает действия по увеличению его стоимости после регистрации решения о его изъятии и уведомления об этом собственника, но данные затраты не учитываются при определении выкупной цены. В этом случае в соответствии с постановлением собственнику достаточно не согласиться с произведенной оценкой, чтобы избежать ограничений по возмещению убытков, установленных законом, и в судебном порядке определить рыночную стоимость на момент рассмотрения спора.

     Выводы

     Сделать однозначный вывод о дате, на которую определяется выкупная цена земли, при буквальном толковании норм, содержащихся в различных нормативных актах, не представляется возможным в силу их противоречивости, поэтому целесообразно учесть нижеприведенные обстоятельства.

     Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный надел прекращается при отчуждении собственником своего земельного надела другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный надел, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного надела в порядке, установленном гражданским законодательством.

     Пункт 3 ст. 49 ЗК РФ предусматривает, что условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных наделов для государственных или муниципальных нужд устанавливаются ст. 55 ЗК РФ, где определено следующее: порядок выкупа земельного надела для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного надела, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного надела, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

     Вышеуказанные нормы позволяют отдать предпочтение ГК РФ.

     Кроме того, если выбирать между правилами ГК РФ и ЗК РФ, то определение выкупной цены на день, предшествующий государственной регистрации решения об изъятии надела (ГК РФ), нам представляется более предпочтительным вариантом, чем на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного надела (ст. 57 ЗК РФ), или на день, следующий за днем уведомления о предстоящем изъятии (ст. 63 ЗК РФ). Это обусловлено тем, что только при регистрации решения можно говорить о юридической силе такого решения и о действительном изъятии в будущем земельного надела.

     Однако сделанный вывод о преимуществе норм ГК РФ может быть несколько омрачен следующим. Согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

     В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными наделами, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

     Подведем итог: учитывая, что одни нормы ЗК РФ об определении выкупной цены земли отсылают к гражданскому законодательству, а другие нормы ЗК РФ, регулирующие аналогичные вопросы, не содержат ссылок на иное законодательство, но при этом устанавливают иные правила, чем в гражданском законодательстве, к которому идет отсылка, можно говорить о неразрешимой, без вмешательства законодателя, коллизии, которая может привести к серьезным проблемам на практике.