Выкупная цена земельного надела (участка)

Процедура изъятия земельного надела для государственных или муниципальных нужд не может быть завершена без полного возмещения собственнику земельного надела, землепользователю, землевладельцу или арендатору всех тех потерь, вызванных  изъятием земельного надела.
Учитывая, что изъятие земельных наделов у собственников осуществляется путем их выкупа, возмещение соответствующих потерь собственников осуществляется путем выплаты им выкупной цены земельного надела.
В выкупную цену земельного надела включаются:
а) рыночная стоимость земельного надела;
б) рыночная стоимость расположенного на наделе и принадлежащего собственнику земельного надела недвижимого имущества — жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений;
в) убытки, причиненные владельцу изъятием земельного надела.
Следует отметить следующее.
Установление рыночной стоимости земельного надела и расположенных на нем строений недвижимости должно осуществляться оценщиками, действующими в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Независимо от того, что выкупная цена может определяться соглашением с собственником земельного надела (ст. 281 ГК РФ), проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным. Данное правило установлено ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и вызвано, очевидно, необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного надела.
При несогласии собственника изымаемого надела с размером выкупной цены, установленной в решении об изъятии, недостижении соглашения о выкупной цене и возникновении соответствующего судебного спора суд должен определить размер выкупной цены исходя из рыночной стоимости изымаемого имущества на момент рассмотрения спора. Это с очевидностью следует из абз. 4 п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
По соглашению с владельцем земельного надела ему может быть предоставлен в собственность бесплатно другой (равноценный) земельный надел. В этом случае его сцена, также определяемая в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, зачитывается в выкупную цену земельного надела.
В случае, если земельный надел и расположенные в его пределах объекты недвижимости принадлежат на праве собственности разным лицам, стоимость зданий, строений, сооружений компенсируется собственнику последних, а в выкупную цену земельного надела включаются стоимость земельного надела и убытки, причиненные собственнику надела.
В понятие убытков, согласно ст. 15 ГК РФ, входят реальный ущерб, под которым понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В соответствии с положениями земельного и гражданского законодательства при выкупе земельного надела для государственных или муниципальных нужд в выкупную цену включаются все убытки, причиненные собственнику изъятием надела, в полном объеме, включая упущенную выгоду (в частности, это может быть связано с необходимостью досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами).
Вместе с тем действующее законодательство прямо указывает, в каких случаях убытки собственника не подлежат возмещению. Речь идет  затратах связанных со строительством и реконструкцией зданий, строений и конструкций, а также иных затратах, существенно повышающих стоимость земельного надела, которые были осуществлены на изымаемом земельном наделе по инициативе собственника после государственной регистрации решения об изъятии земельного надела (ст. 280 ГК РФ). Иными словами, владелец земельного надела не вправе рассчитывать на компенсацию ему тех затрат, произведенных им после указанного момента и  не являющиеся необходимыми для обеспечения использования надела по назначению.
Следует заметить, что Земельный кодекс РФ устанавливает иной момент, с которого вышеуказанные траты владельца не подлежат компенсации, — это момент уведомления собственника о предстоящем изъятии. Этот момент, как уже отмечалось, наступает раньше уведомления о государственной регистрации решения об изъятии надела. В связи с этой коллизией законодательства возникает вопрос: должны ли компенсироваться существенные затраты собственника, произведенные в период между уведомлением о принятом решении об изъятии надела и государственной регистрацией последнего? Представляется, что предпочтительнее использовать на практике норму ГК РФ, т.е. признавать не подлежащими компенсации лишь те затраты на застройку, которые произведены после государственной регистрации решения об изъятии земельного надела. Дело в том, что без государственной регистрации решения об изъятии надела фактически отсутствует юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего ограничения (обременения) земельного надела и, следовательно, у собственника отсутствуют достаточные правовые основания для прекращения капитальных вложений в свой надел. Кроме того, получив уведомление о принятом решении об изъятии, владелец земельного надела не может быть уверен в том, что данное решение будет представлено органом, его принявшим, на государственную регистрацию или что в осуществлении последней не будет отказано на законном основании. В связи с этим ограничение прав владельца по использованию земельного надела может оказаться преждевременным.
Таковы основные положения законодательства, касающиеся определения выкупной цены земельного надела при его изъятии у собственника.
В соответствии со ст. 283 ГК РФ прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным наделом при его изъятии для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 279-282 Кодекса, т.е. по тем же правилам, что и изъятие надела у собственника. Теми же правилами следует руководствоваться и при изъятии надела у арендатора. Это следует из подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ, предусматривающего изъятие земельного надела для государственных или муниципальных нужд в качестве основания для прекращения права его аренды и отсылающего к ст. 55 Кодекса, которая, в свою очередь, предусматривает, что порядок прекращения права пользования земельным наделом устанавливается гражданским законодательством, т.е. теми же ст. 279-282 ГК РФ.
Необходимо отметить, что эти статьи могут применяться к отношениям по прекращению прав на земельные наделы, отличных от права собственности, не в полной мере. В частности, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные наделы, последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых наделов. Указанные лица имеют право требовать бесплатного предоставления им равноценных земельных наделов. Кроме того, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном наделе, а также причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме. На землепользователей, землевладельцев и арендаторов распространяется также вышеприведенное правило об убытках, не подлежащих возмещению.
Вопросы порядка возмещения убытков, причиненных изъятием земельных наделов для государственных или муниципальных нужд, регулируются также Правилами возмещения собственникам земельных наделов, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных наделов убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных наделов, ограничением прав собственников земельных наделов, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных наделов либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262.
Данные Правила, в частности, предусматривают, что основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных наделов при их изъятии для государственных или муниципальных нужд могут являться:
акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного надела; данное основание является достаточным в случае достижения соглашения об условиях изъятия с правообладателем;
решение суда; необходимость в этом основании возникает при возникновении спора, связанного с предстоящим изъятием.
Относительно источника возмещения убытков, причиненных изъятием земельных наделов, Правилами установлено, что данным источником являются либо соответствующие бюджеты, либо средства лиц, в пользу которых наделы изымаются. Таким образом, этот вопрос фактически поставлен в зависимость от конкретных целей изъятия и субъектов, получающих право на земельный надел в результате его изъятия.
В завершение следует отметить, что при изъятии земель сельскохозяйственного назначения для целей, не связанных с ведением сельскохозяйственного производства, лицами, которым предоставляются земельные наделы в результате изъятия, возмещаются потери сельскохозяйственного производства путем зачисления денежных средств в соответствующие местные бюджеты в порядке, предусмотренном ст. 58 ЗК РФ и Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77.
Аналогичным образом при изъятии земель лесного фонда для целей, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, возмещаются потери лесного хозяйства в порядке, установленном ст. 58 ЗК РФ и Правилами расчета и взимания платы за перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и за перевод земель лесного фонда в земли иных (других) категорий, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2004 г. N 647.

Разница между правовым содержанием реквизиции по Земельному и Гражданскому кодексам.

Земельным кодексом РФ признается такой вид временного изъятия земельного надела, как реквизиция. При этом ЗК РФ в ст. 51 дает следующее определение: реквизиция — временное изъятие надела у его собственника в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного надела причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.
Следует заметить, что подобная категория первоначально была установлена гражданским законодательством. Основания реквизиции, приведенные выше, были восприняты Земельным кодексом РФ именно из ГК РФ. Однако на определении оснований, пожалуй, сходство в содержании категорий заканчивается. Так, согласно ГК РФ имущество в порядке реквизиции в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества. Это, собственно, и составляет содержание реквизиции. При этом собственнику возмещается стоимость имущества. Оценка реквизируемого имущества производится органом, осуществляющим реквизицию, на основании законодательства об оценочной деятельности. Если же собственник не согласен с проведенной оценкой, он может оспорить ее в суде.
Гражданский кодекс также определяет, что лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.
Таким образом, Земельный кодекс, в целом, следуя основаниям проведения реквизиции, определенным ГК РФ, вносит в ее содержание новые элементы, которые действуют только для земельных наделов. Так, устанавливается, что земельный надел может быть изъят уполномоченными исполнительными органами государственной власти у его собственника временно в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз.
Есть еще одно отличие: поскольку реквизиция представлена ЗК РФ как временное изъятие, собственнику возмещается не его стоимость, а убытки и выдается документ о реквизиции. Предполагается, что земельный надел будет возвращен собственнику после прекращения оснований реквизиции. И только в случае невозможности возврата реквизированного земельного надела его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного надела, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный надел. При этом устанавливается, что оценка, в соответствии с которой собственнику земельного надела компенсируются стоимость реквизированного земельного надела, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного надела в судебном порядке.
В то же время у собственника реквизируемого земельного надела остается право при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного надела в судебном порядке.
Такие существенные отличия реквизиции по Земельному кодексу и реквизиции по Гражданскому кодексу дают основание сделать вывод о том, что Земельный кодекс урегулировал в этом случае одноименный, но иной круг отношений. Во-первых, при реквизиции земельного надела речь идет скорее не о прекращении права собственности (что можно безоговорочно сказать о реквизиции по ГК), а об особом виде временного изъятия надела. Право собственности сохраняется за прежним владельцем (иначе как объяснить установленное ЗК РФ возмещение убытков, а не стоимости надела при реквизиции). Прекращено право собственности может быть только при невозможности возврата надела, тогда же и выплачивается его стоимость. Во-вторых, реквизиция предусматривается Земельным кодексом не только для изъятия земельных наделов у собственников, но и у пользователей, в том числе арендаторов и у лиц, обладающих правом пожизненного наследуемого владения. Гражданский же кодекс предусматривает реквизицию только имущества, находящегося в собственности.
Может возникнуть вопрос о том, возможна ли реквизиция земельного надела в порядке, определенном ГК РФ. На наш взгляд, нет. Такой порядок не предусмотрен Земельным кодексом РФ, который является основным актом, регулирующим особенности перехода права собственности на землю от одного лица к другому, т.е. оборота земельных наделов.
Право собственности на земельный надел может быть прекращено и на основании его выкупа для государственных и муниципальных нужд. Однако основания и порядок прекращения права собственности (как и то, что при выкупе для государственных и муниципальных нужд право собственности действительно прекращается) отличают этот институт от реквизиции земельных наделов.
Земельным законодательством установлена в какой-то степени смежная с реквизицией земельного надела процедура временного занятия земельного надела. Временное занятие происходит по тем же основаниям, что и реквизиция, но не требует изъятия земли. В принципе это должно означать, что собственник надела вправе (по возможности) им владеть и пользоваться, что естественным образом влияет и на размер возмещаемых убытков. Действия по временному занятию надела влекут за собой, как это утверждено ЗК РФ, временное ограничение прав на земельный надел.
Земельным кодексом не определено, имеет ли собственник право на отчуждение права собственности при реквизиции надела или его временном занятии. Однако если исходить из того, что право собственности на земельный надел при реквизиции по ЗК РФ не прекращается, то следует сделать вывод, что нормативного запрета о заключении сделок подобного рода нет — собственник вправе передать право собственности другому лицу вместе со всеми установленными обременениями надела