Права на земельный надел (участок) при отчуждении находящейся на нем недвижимости

Необходимость урегулирования отношений по поводу земельного надела, на котором находится отчуждаемая недвижимость (здания, сооружения и пр.), обусловлена естественными свойствами этого имущества.
Неразрывная связь между зданиями, сооружениями и земельным наделом предполагает, что владение и использование зданий и конструкций невозможно без владения и пользования земельным наделом. Гражданское законодательство рассматривает рукотворную недвижимость (здания, конструкции, строения), с одной стороны, и земельные наделы, с другой стороны, в качестве самостоятельных объектов. Это означает, что юридическая судьба этих объектов права может отличаться. Например, если они  принадлежат  разным лицам, то это может привести к столкновению интересов и прав собственников. Поэтому в законодательстве должны быть предусмотрены правила, которые бы регламентировали юридические последствия в зависимости от того, в чьих руках и на каких условиях находятся тесно связанные между собой объекты недвижимости.

Права на земельный надел (участок) при наличии права собственности на строение.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном наделе, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного надела, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение или сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным наделом определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным наделом.
Площадь части земельного надела, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных наделов.

Порядок предоставления земельных наделов (участок) под строительство

Законодательством уточняется порядок предоставления земельных наделов для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных наделов — с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового. Также выдвигается условие, что предоставление земельного надела в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого является земельный надел, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически заменяют в данном случае собой процедуру согласования. Предварительное согласование требуется при предоставлении земельных наделов под застройку либо в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование.

Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений

1.Физические и юридические лица, заинтересованные в установлении или изменении черты населенного пункта, направляют главе муниципального района (далее — глава муниципального района), на территории которого находится населенный пункт, мотивированное обращение о рассмотрении вопроса об установлении или изменении черты населенного пункта.
2. Глава муниципального района в течение 14 календарных дней со дня поступления обращения направляет мотивированное ходатайство Главе исполнительной власти субъекта РФ и обращение главе городского или сельского поселения (далее — глава городского или сельского поселения), в границах которого находится соответствующий населенный пункт, для рассмотрения и согласования вопроса об установлении или изменении черты населенного пункта или дает мотивированный отказ заявителю.
3. Ходатайство главы муниципального района, направленное Главе исполнительной власти субъекта РФ, рассматривается в течение одного месяца в порядке, установленном Главой исполнительной власти субъекта РФ.
Обращение главы муниципального района, направленное главе городского или сельского поселения, рассматривается в течение одного месяца.

Порядок государственной регистрации прав на земельные наделы (участки)

Порядок государственной регистрации прав на земельные наделы, а также сделок с ними регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимость  и сделок с ним». Регистрация носит заявительный характер. Иными словами, право того или иного лица на земельный надел (или сделка с наделом) не может быть зарегистрировано без обращения правообладателя.
Согласно п. 1 ст. 9 упомянутого Закона государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные органы (управления и главные управления Росрегистрации). Ранее (до 1 января 2005 г.) государственную регистрацию осуществляли специальные органы (Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним), созданные субъектами Российской Федерации.
Государственная регистрация является платной. Согласно ст. 11 вышеназванного Закона за государственную регистрацию взимается государственная пошлина. Размер такой пошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ.

Получение коммерческой организацией земельного надела (участка) в постоянное бессрочное пользование

 

Статья 20 ЗК РФ в п. 1 устанавливает исчерпывающий перечень видов юридических лиц, которым с момента вступления в силу ЗК РФ могут предоставляться земельные наделы в постоянное (бессрочное) пользование. Из коммерческих организаций в этот список входят только федеральные казенные предприятия. Они представляют собой унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, созданные по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Этим федеральные казенные предприятия отличаются от иных унитарных предприятий, создаваемых по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления и основанных на праве хозяйственного ведения.

Из некоммерческих организаций правом получения земельного надела в постоянное (бессрочное) пользование располагают только государственные и муниципальные учреждения.

Отказ арендатора от заключенного им договора аренды земельного надела (участка)

Общий порядок заключения и расторжения договоров аренды урегулирован гражданским законодательством. Земельный кодекс устанавливает особенности его применения по отношению к земельным наделам.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ если в договоре не указан конкретный срок аренды, т.е. он заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон (и арендодатель, и арендатор) вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (поскольку речь идет о недвижимом имуществе). Однако договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды — в этом случае он должен быть соблюден арендатором.

Особые правила приобретения прав на землю иностранными субъектами

На данный момент  государственная земельная политика изменилась в сторону определенного расширения прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства на земельные наделы. Раньше было установлено положение, в котором говорилось о том, что  перечисленные лица в России могли лишь арендовать земельные наделы. Из этого же до недавнего времени исходило и законодательство определенного числа субъектов РФ. При этом указывалось, что закрепление данных положений на уровне субъекта РФ противоречит ст. 62 Конституции РФ, согласно которой иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Иными словами, ограничения прав иностранцев, в том числе и при регулировании земельных отношений, не могут быть установлены нормативным актом ниже федерального закона.

Особенности приобретения прав на государственные земельные наделы (участки) с расположенными на них зданиями.

Земельным кодексом РФ (ст. 36) установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных наделах, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные наделы в соответствии с настоящим Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных наделов или приобретение права аренды земельных наделов имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, другими федеральными законами.
В случае если здание (помещения в нем), находящееся на земельном наделе, не подлежащем разделу, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного надела в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами.

Особенности предоставления земельных наделов (участков) под жилищное строительство.

 

В  статьях  30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 ЗК РФ указаны Особенности предоставления земельных наделов.

Эти статьи были введены Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и имеют целью установить особенности предоставления земельных наделов для жилищного строительства. Изменения в Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, отношения по поводу недвижимости, направлены на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации.

Одной из особенностей, заложенных законодателем для предоставления земельных наделов для жилищного строительства, является то, что при предоставлении земельных наделов не только в собственность, но и в аренду в целях такого строительства не используется общая процедура предварительного согласования места размещения объекта, установленная ст. 30 ЗК РФ. С точки зрения действия норм данной статьи это означает, что при предоставлении земельных наделов для строительства должны проводиться торги.