Необходимость переоформления земельного надела (участка), предоставленного в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование.
С момента вступления в силу ЗК РФ земельные наделы гражданам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются. Данные права на землю, как не предусмотренные соответствующими статьями Земельного кодекса, подлежат переоформлению (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). В соответствии со ст. 20 и 21 Кодекса граждане, обладающие земельными наделами на праве постоянного (бессрочного) пользования, и граждане, имеющие земельные наделы в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.
В Земельном кодексе используются термины «приобретение в собственность», «предоставление в собственность» (земельного надела). В данном случае приобретение осуществляется бесплатно, т.е. фактически имеет место предоставление надела в собственность, а вернее — переоформление прав гражданина на данный земельный надел, который в свое время был ему предоставлен на законных основаниях по решению компетентного государственного органа в пользование или пожизненное наследуемое владение. На практике для данной процедуры также часто используется термин «приватизация», поскольку имеет место осуществляемая самим собственником передача имущества (земельного надела), находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан. Однако в соответствии со ст. 217 ГК РФ приватизацией является такая передача имущества, которая производится по законам о приватизации государственного или муниципального имущества, поэтому в рассматриваемом нами случае говорить о приватизации юридически неточно. Точно так же, как во время аграрной реформы, производилась фактически приватизация земель колхозов и совхозов, однако законы того времени о приватизации на этот процесс не распространялись, он регулировался нормативными актами о реформировании сельскохозяйственных предприятий. Поэтому мы говорим о реорганизации, а не о приватизации.
В отличие от юридических лиц, для которых срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (либо приобретения земельного надела в собственность) ограничен 1 января 2006 г., предоставление в собственность граждан земельных наделов, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Таким образом, никаких отрицательных последствий для граждан, не переоформивших свои права, не возникнет, право пользования (пожизненного наследуемого владения) земельным наделом не будет аннулировано. И Гражданский, и Земельный кодексы рассматривают право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненное наследуемое владение среди других прав на земельные наделы, подробно регламентируя права и обязанности землевладельцев и землепользователей.
Однако следует иметь в виду, что в интересах каждого гражданина, имеющего право на бесплатное получение используемого им земельного надела в собственность, осуществить это право. Определенного срока на проведение переоформления не установлено в связи с очень большим количеством граждан, обращающихся по этому поводу. Ведь практически все граждане, использующие в тех или иных целях земельные наделы, получали их в свое время во владение или пользование; кроме того, у многих возникают сложности со сбором необходимых документов, иногда необходимо бывает восстановление утраченных правоустанавливающих документов, иногда решения компетентных органов по поводу предоставления надела во владение или пользования наделом бывают оспорены, иногда долго длятся судебные разбирательства по поводу наследования земельного надела, принадлежавшего на праве пожизненного наследуемого владения, и т.д. Но тем не менее все граждане должны в конце концов произвести указанное переоформление, тем более что это отвечает, как уже было сказано, в первую очередь их интересам.
Дело в том, что только обладание земельным наделом на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным наделом, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. Земельные наделы, предоставленные в пользование или пожизненное наследуемое владение, находятся в чьей-либо собственности — государства или муниципального образования, юридического или физического лица. В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного надела, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования наделом на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Владелец земельного надела, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим наделом, если иное не предусмотрено законом или договором.
До введения в действие нового Земельного кодекса землевладельцы и землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным наделом путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 Гражданского кодекса. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции — земельные наделы могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Также отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.
У граждан, которые обладают правом пожизненного наследуемого владения земельным наделом, существует правомочие, которое объединяет их с собственниками: право передачи земельного надела по наследству. Однако необходимо иметь в виду, что в связи с наследованием земельного надела, принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения, могут возникнуть некоторые проблемы.
Так, в отличие от права общей собственности, права общего владения законодательством не предусмотрено, то в случае, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а надел по каким-либо причинам разделу не подлежит (неделимый земельный надел), приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным наделом к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.
Кроме того, Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в п. 2 ст. 30 устанавливает, что «садовые, огородные и дачные земельные наделы, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону», т.е. наследование таких земельных наделов по завещанию запрещено. Таким образом, могут возникнуть ситуации, когда право собственности на расположенные на указанных наделах строения перейдет по наследству к одним лицам, а право пожизненного наследуемого владения самим земельным наделом — к другим.
Необходимо также отметить, что, если право постоянного (бессрочного) пользования земельным наделом будет в дальнейшем сохраняться — но только для определенных, установленных законом, категорий юридических лиц, то право пожизненного наследуемого владения постепенно сойдет на нет, т.к. заново земельные наделы на этом праве больше не предоставляются. Еще в 1993 г. после принятия новой Конституции Российской Федерации Президент России своим Указом от 24 декабря 1993 г. N 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» отменил статьи Земельного кодекса, посвященные пожизненному наследуемому владению. Таким образом, этот вид права на землю, введенный еще в самом начале эпохи перестройки как «компромиссный», переходный к праву частной собственности на землю, был признан несоответствующим конституционным нормам.
Гражданам следует использовать предоставленное законом право оформить право собственности на земельный надел. Однако каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный надел только однократно. Поэтому если у данного гражданина, к примеру, имеется в пользовании еще и другой надел — в этом случае в отношении второго надела он может: 1) отказаться от права пользования в порядке, предусмотренном ст. 53 ЗК РФ; 2) взять этот земельный надел в аренду; 3) приобрести его в собственность, но уже за установленную плату.
