Особенности землепользования в Москве

                                   

ВЛАДЕТЬ ЗЕМЛЕЙ ИМЕЕМ ПРАВО.

 

В Российской Федерации идет активный процесс формирования законодательной базы для развития рынка земли и связанной с ней недвижимости: упорядочена регистрация прав на землю и сделок с земельными наделами, существенно улучшается система земельных платежей, повышается ее роль как стимулятора эффективного землевладения и землепользования.

Особенности договора аренды земельного надела (участка), находящегося в государственной собственности

Одной из основных особенностей такого договора является то, что арендная плата по отдельным видам земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается актами органов государственной власти или, соответственно, органов местного самоуправления. При этом общие начала определения арендной платы при аренде земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.
Основанием для заключения договора аренды надела из земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Основания для государственной регистрации права собственности на земельные наделы (участки).

Возникновение права государственной собственности (собственности Российской Федерации, равно как и субъектов Российской Федерации) и права муниципальной собственности на землю возможно по различным основаниям. Они установлены ст. 17-19 ЗК PФ: это признание земельного надела федеральной собственностью, собственностью субъекта PФ или муниципальной собственностью федеральным законом; приобретение земельного надела по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (купля-продажа, переход по наследству и т.д.), и возникновение права собственности на земельный надел при разграничении государственной собственности на землю. В любом случае требуется государственная регистрация права на земельный надел: в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Eдином государственном реестре прав учреждениями юстиции.

Основания для возникновения прав на земельный надел (участок)

Статья 25 ЗК РФ предусматривает, что права на земельные наделы возникают по основаниям, установленным в гражданском законодательстве. В связи с этим обратимся к положениям ГК РФ.
1 ст. 8 ГК РФ содержит перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Изучив данный перечень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные наделы  является:
а) договор или иная сделка;
б) акт государственного органа или органа местного самоуправления;
в) судебное решение, установившее право на земельный надел;
г) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

Органы, осуществляющие изъятие земель для государственных и муниципальных нужд

Земельным кодексом РФ определение субъекта, осуществляющего изъятие, в том числе путем выкупа земельного надела, поставлено в зависимость от того, для чьих нужд производится изъятие: при изъятии земельных наделов для нужд государства (Российская Федерация), такое изъятие отнесено к полномочиям государства (5 п. 1 ст. 9 ЗК РФ); для нужд субъектов государства — к полномочиям субъектов государства (п. 1 ст. 10 ЗК РФ); для муниципальных нужд — к полномочиям органов местного самоуправления (п. 1 ст. 11 ЗК РФ).

Органы власти, выступающие от имени государства как собственники земельных наделов (участков)

 

В земельных отношениях Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования выступают не только как носители властных полномочий на соответствующей территории, но и как собственники земельных наделов. Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными наделами, находящимися в федеральной собственности, субъекты Российской Федерации — земельными наделами, находящимися в их собственности, органы местного самоуправления — земельными наделами, находящимися в муниципальной собственности.

Ограничение оборотоспособности земельных наделов (участков)

Статьей 27 ЗК РФ устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и обороту земельных наделов. При этом, в соответствии с данной статьей, земельные наделы, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Оборот земельных наделов осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.
Под оборотоспособностью земельного надела согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность надела свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте. Соответственно ограничением оборотоспособности является законодательно установленное ограничение при отчуждении или переходе земельного надела в порядке указанного выше универсального правопреемства.

Обязательное предоставление земельных наделов (участков) из государственной собственности

Согласно ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных наделов: для строительства, за исключением случаев изъятия земельных наделов из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных наделов; резервирования земельных наделов для государственных или муниципальных нужд.

Обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

 

До введения в действие ЖК РФ отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы.

Следует отметить, что в п. 3 ст. 35 Конституции установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Необходимо иметь в виду, что в ЖК нет ни слова о том, что за квартиру полагается квартира, а за дом — дом. Говорится лишь о денежной, а не о натуральной форме компенсации. При сносе дома лицу, занимающему жилое помещение по договору социального найма, будет предоставлено другое (ст.ст. 85-86 ЖК РФ). А собственнику выплатят только денежную компенсацию или согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену.

О предоставлении застройщикам земельных наделов (участков) под строительство.

 

Введение в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.