Порядок передачи построенного объекта участникам
Не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором (если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, то не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия), застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному участником долевого строительства, или вручено ему лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за месяц до срока передачи объекта дольщику, установленного договором.
Если же дольщик уклоняется от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В этом случае риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику.
В соответствии со ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору долевого строительства застройщик обязан построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику. (Ранее Закон N 214-ФЗ предусматривал, что объект должен быть передан дольщику в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, но не позднее срока, предусмотренного договором.)
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, который удостоверяет, что строительство выполнено в полном объеме согласно разрешению на него и что объект построен в соответствии с градостроительным планом земельного участка и проектной документацией.
Перечень документации, которую застройщик прилагает к заявлению на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотрен ст. 55 ГрК РФ.
Орган, уполномоченный выдавать разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления или нотариально удостоверенной копии этого разрешения принимает решение о выдаче застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или отказывает в выдаче указанного документа.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет.
В соответствии с п. 3 ст. 16 Закона N 214-ФЗ застройщик не позднее 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передает его в территориальные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщикам (ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Передача объекта участникам должна быть осуществлена в течение двух месяцев, но не позднее срока, предусмотренного договором. Передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, причем в срок, одинаковый для всех дольщиков (п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Последствия нарушения сроков передачи объекта
участникам
Как показывает практика, застройщик нередко передает участникам объекты с нарушением указанного в договоре срока.
В том случае, если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства (квартиры) участнику долевого строительства, последний вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи объекта строительства (квартиры) (п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Если обнаружено, что объект не соответствует требованиям договора (к примеру, нарушены сроки передачи квартиры по договору), участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составить отдельный акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора.
Можно также подписать акт о приемке квартиры, но с указанием, что квартира была передана с нарушением сроков, предусмотренных договором.
В суде такой документ сыграет решающую роль. Если застройщик не сможет обосновать причину произошедшей задержки в передаче квартиры, суд примет сторону участника долевого строительства.
Дополнительным аргументом в пользу участника договора долевого строительства может стать то обстоятельство, что, например, из-за задержки передачи квартиры было отложено начало ремонта, при этом закончился срок аренды квартиры, в которой проживал участник договора (с приложением документов, подтверждающих приведенные обстоятельства).
Судебная практика о взыскании
неустойки при нарушении сроков
В Гражданскую коллегию Верховного Суда РФ поступило дело, в результате рассмотрения которого суд согласился с правом дольщика на взыскание со строительной компании неустойки за срыв сроков и компенсации морального вреда.
Из материалов дела:
10 октября 2000 г. физическое лицо (гражданка М.) заключило с ООО «СК» договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома.
Согласно условиям договора гражданка М. обязалась произвести своевременное финансирование строительства своей доли жилья (конкретной трехкомнатной квартиры), а ООО «СК» — закончить строительство объекта не позднее II квартала 2001 г. и передать указанную квартиру в собственность М.
Обязательство по оплате строительства истицей выполнено в полном объеме, тогда как строительство дома закончено ответчиком с просрочкой на 547 дней.
Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2005 по делу N 78-В05-50: иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Целью заключения М. договора с ООО «СК» о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд в собственность заявительницы (п. 1.1 Договора).
Таким образом, М., инвестирующая денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), является потребителем оказываемых ООО услуг, так как фактически приобретает квартиру для личных нужд.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 1 Постановления от 29.09.1994 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, — с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, — с другой стороны.
В Законе N 214-ФЗ (п. 9 ст. 4) также указывается на то, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
Поэтому на данные правоотношения распространяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и предусмотренные этим Законом (п. 2 ст. 17) правила подсудности. Гражданка М. была вправе обратиться с указанным исковым заявлением в суд по месту своего жительства.
Порядок ввода в эксплуатацию объектов
до и после 1 января 2007 г.
До вступления в силу нового Градостроительного кодекса РФ вопросы ввода объекта в эксплуатацию не были урегулированы. Они регламентировались подзаконными нормативными актами, издаваемыми в регионах.
30 декабря 2004 г. вступил в силу новый Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.
Нововведением Кодекса стало указание на изменения порядка ввода объекта в эксплуатацию, который отличается от порядка, предусмотренного подзаконными нормативными актами, тем, что теперь, во-первых, исключается приемка объектов государственными приемочными комиссиями и, во-вторых, предусматривается единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов.
В новом Градостроительном кодексе РФ установлено (ч. 1 ст. 55), что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Но до 28 ноября 2005 г. на территории РФ новый порядок ввода в эксплуатацию не действовал, так как в ч. 12 ст. 55 ГрК РФ указано, что форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством РФ.
При этом согласно п. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до установления формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Правительством РФ эта форма определяется уполномоченными на выдачу разрешений на строительство федеральными органами исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления.
Правительство РФ Постановлением от 24.11.2005 N 698 утвердило форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное Постановление вступило в силу 28 ноября 2005 г.
Но и после вступления в силу Постановления Правительства РФ N 698 в большинстве регионов РФ ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в порядке, предусмотренном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, не производился.
В Постановлении Правительства РФ N 698 (п. 2) содержалось предписание Министерству регионального развития РФ (Минрегиону России) по согласованию с Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору в трехмесячный срок утвердить инструкцию о порядке заполнения формы разрешения на строительство и инструкцию о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Большинство региональных органов исполнительной власти сочли, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до момента утверждения на федеральном уровне инструкции о порядке заполнения новой формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действуют ранее установленные субъектами федерации порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов и форма такого документа.
В юридической литературе встречается мнение, что, поскольку Градостроительный кодекс РФ не предусматривает необходимость утверждения инструкций о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выдавать разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было необходимо по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ.
В некоторых городах России (Новосибирск, Санкт-Петербург) положения ст. 55 ГрК РФ стали применяться почти сразу после утверждения Правительством РФ формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Например, в г. Санкт-Петербурге распоряжением Службы государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Санкт-Петербурга от 08.06.2006 N 58-р «О выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» был утвержден Регламент рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Этот Регламент действует до утверждения в установленном порядке Правительством РФ инструкции по заполнению формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Органы государственной власти Московской области считали, что до момента утверждения на федеральном уровне инструкции о порядке заполнения новой формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию действуют ранее установленные субъектами федерации порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов и форма такого документа.
Поэтому Главное управление Госархстройнадзора Московской области приняло распоряжение от 03.05.2006 N 8, в котором в связи с задержкой разработки и утверждения инструкции о порядке заполнения форм разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию предписывалось всем участникам инвестиционного процесса, должностным лицам органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, до утверждения инструкции о порядке их заполнения руководствоваться действующей формой разрешения на строительство и действующим регламентом приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории Московской области.
На территории Московской области единый порядок приемки в эксплуатацию после окончания строительства объектов недвижимости был установлен в Территориальных строительных нормах (ТСН) «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области» (ТСН 12-310-2000). ТСН предусматривали ввод в эксплуатацию объектов недвижимости актами государственной приемочной комиссии.
В состав комиссии по приемке в эксплуатацию объектов недвижимости на территории Московской области в обязательном порядке должны были включаться представители заказчика (застройщика), подрядчика, проектной организации, эксплуатирующей организации, органа исполнительной власти или самоуправления (по его решению) и органов государственного надзора, которым подконтролен принимаемый объект, в соответствии с Приложением 1 к ТСН (п. 6.6 ТСН).
Назначать комиссию должен был орган, выдавший разрешение на строительство объекта. Этот же орган должен был утверждать подписанный комиссией акт приемки (п. п. 6.1, 6.13 ТСН). Объект, по которому акт не утвержден, считался не принятым, и по нему должна была назначаться повторная приемка.
Согласно п. 6.15 ТСН утвержденный акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного строительством объекта предъявляемым к нему требованиям, подтверждает факт создания объекта недвижимости и является разрешением на ввод в эксплуатацию, а также на регистрацию объекта в соответствующих органах.
Приказом Минрегиона России от 19.10.2006 N 121 была утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Приказ зарегистрирован в Минюсте России 15.11.2006 N 8477).
В соответствии с Указом Президента РФ от 23.05.1996 N 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти» вышеназванный Приказ Минрегиона России N 121 начал действовать с 8 декабря 2006 г. С этого момента в федеральном законодательстве не осталось пробелов, на основании которых можно было бы считать, что ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию может производиться в порядке, ранее установленном субъектом РФ.
Теперь в соответствии с нормами федерального законодательства ввод в эксплуатацию объектов на территории Московской области должен производиться путем получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а не путем сдачи его госкомиссии.
Главгосстройнадзор Московской области принял распоряжение от 12.12.2006 N 18А, в котором в связи с изданием Приказов Минрегиона России от 19.10.2006 N 120 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство» и от 19.10.2006 N 121 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», а также с учетом Постановления Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» вышеупомянутое распоряжение Главгосстройнадзора Московской области от 03.05.2006 N 8 с 1 января 2007 г. признано утратившим силу.
Таким образом, с 1 января 2007 г. на основании вышеназванного Распоряжения N 18А из законодательства Московской области исчезли нормы, допускавшие ввод объектов капитального строительства актами государственных приемочных комиссий.
Расторжение договора
До 1 января 2007 г. Закон N 214-ФЗ предусматривал случаи одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора.
С 1 января 2007 г. Закон N 214 предусматривает случаи расторжения договора как при одностороннем отказе участника (во внесудебном порядке), так и по требованию участника в судебном порядке.
Так, в суде договор можно расторгнуть, если:
1) прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
2) существенно изменена проектная документация строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенно изменен размер объекта долевого строительства;
3) изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Среди случаев расторжения договора в одностороннем порядке также предусмотрен случай, когда застройщик не обеспечил обязательства по договору поручительством.
Права и обязанности застройщика
Начиная рассмотрение вопроса об обязанностях застройщика, в первую очередь необходимо отметить новый порядок отведения земельного участка под строительство через аукционы, установленный Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.
Такие обязанности, как получение разрешения на строительство, обязанность застройщика иметь минимальный размер собственных денежных средств, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, предусматриваются законодателем для обеспечения интересов дольщиков долевого строительства в целях защиты последних от недобросовестных застройщиков. Однако перечень сведений, включенных в проектную декларацию, согласно Закону N 214-ФЗ достаточно расширен, несмотря на существование такого правового института, как коммерческая тайна.
Обязанность застройщика по использованию денежных средств участников долевого строительства исключительно по целевому назначению (ст. 18 Закона N 214-ФЗ) может стать декларируемой нормой, поскольку при реализации инвестиционного проекта по строительству объектов недвижимого имущества на застройщика возлагаются дополнительные обременения, которые непосредственно не связаны со строительством объекта (например, обязательства по безвозмездной передаче муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий). В результате целевое назначение денежных средств дольщиков превращается в неработающую норму.
Исходя из определения договора участия в долевом строительстве, которое дано в п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, у застройщика на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:
1) в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
2) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Обязанность застройщика завершить строительство объекта недвижимости в определенный срок не обеспечивает участникам долевого строительства гарантию исполнения застройщиком своей обязанности по самой передаче объекта долевого строительства в соответствии с оговоренной в договоре площадью.
При существующей обязанности застройщика обеспечить исполнение обязательств по договору залогом можно прийти к выводу, что к обязанностям, исполнение которых обеспечивается залогом, не относится его основное обязательство по передаче объекта долевого строительства определенной площади участнику долевого строительства.
Таким образом, необходимо вменить в обязанность застройщика возврат излишне переданных участниками долевого строительства денежных средств, когда площадь созданного объекта недвижимости окажется меньше проектной, а следовательно, и оплаченной к моменту ее передачи.
Права застройщика определены законодателем как 1) привлечение денежных средств участников долевого строительства для создания объектов недвижимости и 2) осуществление рекламы этих объектов.
При этом в целях привлечения средств граждан застройщик вправе выпускать «облигации особого вида» — жилищные сертификаты, закрепляющие право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений (п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Данные сертификаты будут выпускаться и размещаться в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах.
