Дольщики по договору долевого участия
в строительстве
Данный нормативно-правовой акт согласно п. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ «регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц… (далее — участники долевого строительства)».
Следовательно, участниками долевого строительства могут быть граждане и юридические лица. Однако текст конкретных норм Закона указывает на отношения с участием только граждан в качестве участников долевого строительства.
Остается открытым вопрос: распространяет ли законодатель данные положения на отношения с участием юридических лиц в качестве участников долевого строительства?
Права и обязанности дольщика по договору
участия в долевом строительстве
Права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве определены Законом N 214-ФЗ (в ред. от 18.07.2006).
Исходя из определения договора участия в долевом строительстве, закрепленного в п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, у участника долевого строительства на основании заключаемого им договора возникают следующие обязанности:
а) оплатить обусловленную договором цену;
б) принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Кроме того, анализ некоторых положений Закона N 214-ФЗ показал, что договор, по условиям которого участник долевого строительства обязуется передать лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве и на такой договор положения Закона N 214-ФЗ не распространяются.
К правам участника долевого строительства можно отнести:
— участие в разработке положений договора участия в долевом строительстве. Это право вытекает из общих положений о договоре ст. 421 ГК РФ;
— внесение предложений о достижении соглашения относительно определенных условий в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ;
— если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Данная норма Закона призвана максимально защитить права участников долевого строительства, но при этом требуется разрешить вопрос о том, с чьей точки зрения должно определяться, что объект долевого строительства является «непригодным для предусмотренного договором использования».
Представляется также важным указать более конкретный период времени для устранения недостатков, чем просто закрепление оговорки «в разумный срок».
Существенное нарушение требования
к качеству объекта долевого строительства
Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым, т.е. не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения.
В целях наибольшей защиты прав участников долевого строительства, являющихся потребителями, от неудовлетворительного качества построенного объекта недвижимого имущества целесообразно предусмотреть возможность предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению, установленных абз. 2, 5 п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», не только к застройщику, но и к подрядчику.
В качестве аналогии служит ст. 18 того же Закона, в которой для покупателя предусмотрена возможность подобные требования о надлежащем качестве товара предъявлять не только к продавцу товара, но и к изготовителю.
Действительно, для застройщика было бы лучше, чтобы за недостатки выполненных работ отвечали непосредственно их исполнители.
Важен тот факт, что, принимая работы от подрядных организаций, застройщик берет на себя ответственность за их качество и тем самым подтверждает, что они выполнены качественно и в полном объеме.
Предъявление требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению не только к застройщику, но и к подрядчику может привести к усложнению отношений как участников долевого строительства с застройщиком, так и застройщика с подрядными организациями.
Наиболее распространенные проблемы и риски
договоров участия в долевом строительстве
С момента вступления в силу Закона N 214-ФЗ прошло менее двух лет. За это время, как показывает практика, применение норм этого Закона было незначительным, что, видимо, вызвано его правовым несовершенством.
Например, в п. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ содержится норма, в соответствии с которой действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительства которых получены после вступления в силу указанного Закона.
Данная норма Закона позволила застройщикам оформить права на земельные участки, отведенные для строительства, и получить разрешения на строительство до вступления в силу указанного Закона.
Вместе с тем строительство многоквартирных домов начиналось и все еще начинается после вступления в силу Закона N 214-ФЗ. При этом правовое регулирование строительной деятельности никак не связано с нормами закона о долевом строительстве, требующими государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и предоставляющими определенные гарантии его участникам как будущим собственникам помещений.
Еще одна типичная проблема для тех, кто выбрал долевое участие в строительстве, — это несоблюдение застройщиками установленных договором сроков строительства, вернее, их срыв.
Застройщики обязаны определить в договоре сроки завершения строительства. В целях гарантии исполнения этой обязанности за срыв договорных сроков строительства установлены штрафные санкции. И все же это положение застройщиками нередко игнорируется. Более того, сроки в договорах зачастую указываются расплывчатые: «конец года», «конец квартала». При этом компенсация за затянувшееся строительство или его срыв, как правило, не оговаривается.
Препятствием в реализации правовых мер, охраняющих интересы участников долевого строительства — будущих собственников помещений, являлось отсутствие необходимого совершенства в вопросах, связанных с мерой ответственности застройщика, неравноправием сторон в случаях отказа от договора.
Очередное опасение дольщиков — непредоставление гарантий возврата вложенных средств в случае изменения кредитоспособности самого инвестора. Например, в случае ухудшения своего финансового положения дольщик, ранее внесший 50% средств, может оказаться не в состоянии выплатить оставшуюся сумму. Удастся ли ему в этом случае вернуть ранее вложенные деньги?
Соответствующие гарантии должны быть закреплены в договоре с застройщиком. Они могут быть разными, но есть и общепринятые выполняемые обязательства по возврату средств.
Чаще всего применяется схема передачи доли другому лицу — так называемая уступка права требования. В этом случае если дольщик оплатил часть стоимости строящегося объекта, то ему возвращается выплаченный аванс, но, как правило, только тогда, когда на его долю найдется покупатель. Преемника ищет либо сам дольщик, либо застройщик.
Некоторые из вышеизложенных проблем разрешил Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Методы борьбы с недостроем
Известны многочисленные примеры замораживания строительства по различным причинам. Распространенная причина возникновения недостроя — это финансовый конфликт, в котором одной из сторон является застройщик, другой — например, заказчик. Заказчик может приостановить стройку, мотивируя отсутствием финансирования со стороны инвестора (застройщика).
Дольщики оказываются заложниками конфликтной ситуации, в результате которой лишаются и вложенных средств, и результатов инвестиций несмотря на добросовестное исполнение своих обязательств по выплате цены договора.
Борьба с недобросовестными застройщиками ведется по-разному. Нередко дольщики прибегают к таким мерам борьбы, как пикетирование, с целью привлечь внимание общественности и органов государственной власти к возникшим нарушениям условий договора, допущенным одной из сторон по договору. Конечно, можно и иными способами затягивать разрешение конфликтной ситуации.
Судебная практика в подобной ситуации стоит на стороне дольщиков. Правда, дольщикам потребуется реализовать свое право на судебную защиту.
Для этого необходимо подготовить соответствующие иски от каждого дольщика с приложением копии договора между застройщиком и заказчиком и документов, подтверждающих выполнение обязанностей по оплате договора.
Если сумма иска не превышает 1 млн. руб., то такой иск освобожден от уплаты государственной пошлины; если же превышает, то сумму уплаченной государственной пошлины можно будет взыскать с ответчика.
Иски подаются в суд, где по правилам судопроизводства они могут быть объединены в одно судопроизводство, но могут быть рассмотрены каждый в отдельности, что не мешает получить судебное решение каждому дольщику. Как правило, решения принимаются судом в пользу дольщиков. Даже в случае попадания судебного спора в более высокую инстанцию результат остается неизменным.
При наличии решения суда, вступившего в законную силу, дольщики, являясь полноправными участниками инвестиционного контракта, могут подать иски о взыскании строительной неустойки с заказчика и застройщика (инвестора). С одной стороны, имеется гарантия, что оплаченные дольщиками помещения никто не отберет, с другой — появляется возможность дисциплинировать конфликтующие стороны и повлиять на продолжение строительства.
Государственная регистрация договора участия
в долевом строительстве как способ охраны прав
участника долевого строительства
Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 17 Закона N 214-ФЗ).
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82 утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества.
Важность обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве трудно переоценить.
Главное преимущество состоит в том, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана предотвратить нарушения прав участников долевого строительства. При осуществлении государственной регистрации договора еще раз проверяются правомочия застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве.
Установление приоритета участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами, также имеет большое значение. Ведь при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепление двух претендентов на один и тот же объект долевого строительства невозможно.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве обеспечивает существование его текста в том виде, в каком он был заключен, т.е. ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке.
И наконец, доступность для любого лица информации, содержащейся в реестре (принцип публичности), позволяет определить обременения того или иного объекта недвижимости.
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.12.2006).
В соответствии со ст. 25.1 Закона «О государственной регистрации прав…» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с данным Законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
На государственную регистрацию застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
Наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, также представляются:
— заявления застройщика и участника долевого строительства;
— договор участия в долевом строительстве (по количеству сторон сделки плюс один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию, либо копия, заверенная нотариально или всеми участниками договора);
— подлинник кадастрового плана земельного участка и его копия. После государственной регистрации прав подлинник кадастрового плана земельного участка должен быть возвращен правообладателю;
— документы, подтверждающие права собственности на земельный участок, либо договор аренды земельного участка (подлинник и копия, заверенная нотариально или государственными органами, их выдававшими);
— распорядительный документ органов исполнительной власти, подтверждающий право использования земельного участка под строительство (разрешение на строительство) — два экземпляра;
— проектная декларация;
— план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его месторасположения и количества жилых и нежилых помещений, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества, и планируемой площади каждого из указанных помещений;
— юридическое лицо (каждая из сторон) представляет:
— копии свидетельств о регистрации юридических лиц и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или государственными органами, их выдавшими, с предъявлением подлинников;
— выписку из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, заверенную налоговым органом (ИФНС);
— документы, подтверждающие полномочие лица, подписавшего договор залога права аренды земельного участка от имени юридического лица, а именно:
выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров), заверенную организацией;
копию приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации) или копию заключенного с ним трудового договора или контракта, заверенного организацией;
— в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется копия нотариально удостоверенной доверенности на заключение договора залога права аренды земли с предъявлением подлинника;
— копию документа о присвоении ИНН с предъявлением подлинника;
— подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной представителю юридического (физического) лица на совершение действий по регистрации договора участия в долевом строительстве (предъявляется), и копию данной доверенности (сдается);
— физическое лицо представляет документ, удостоверяющий личность.
Государственный строительный надзор
При осуществлении государственного строительного надзора проверяется соответствие выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
Государственный строительный надзор в соответствии со ст. 54 ГрК РФ осуществляется при затрагивании конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта и при необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации объекта либо если проектная документация такого объекта является типовой проектной документацией или ее модификацией.
