Участники долевого строительства
Участниками долевого строительства, т.е. сторонами договора участия в долевом строительстве, являются застройщик и участник долевого строительства (далее — дольщик).
Застройщик, заказчик и заказчик-застройщик
Лицо, организующее строительство объекта недвижимости по инвестиционному законодательству, именуется заказчиком.
Заказчик привлекается инвестором — лицом, осуществляющим финансирование строительства.
Заказчик организует процесс строительства путем привлечения исполнителей — подрядчиков или генерального подрядчика, который в свою очередь самостоятельно привлекает подрядные организации, но ответственность за результаты работ подрядчиков перед заказчиком будет нести генеральный подрядчик.
Заказчик, как правило, является инвестором, но может выступать просто заказчиком, имеющим только функции организатора.
Если заказчик самостоятельно осуществляет строительство, то он именуется заказчиком-застройщиком.
Если строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, которые в результате строительства получат в собственность отдельные части объекта, например квартиры в жилом доме, то заказчик одновременно будет выступать застройщиком по Закону N 214-ФЗ.
Поэтому использование понятий «застройщик» и «заказчик-застройщик» означает совмещение одним лицом функций заказчика и застройщика — в отношении подрядных организаций по инвестиционному законодательству и застройщика — в отношении привлекаемых участников долевого строительства по Закону N 214-ФЗ.
Таким образом, если застройщик по Закону N 214-ФЗ, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства, одновременно осуществляет строительство всего объекта целиком, по инвестиционному законодательству он является заказчиком-застройщиком для привлекаемых подрядных организаций.
Правовая основа деятельности заказчика
и заказчика-застройщика
Статус заказчика-застройщика по инвестиционному законодательству, являющегося участником строительства, определен Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. от 02.02.2006), а также Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 N 16.
Заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.
Застройщиком в соответствии со ст. 2 Закона N 214-ФЗ является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Заказчиком-застройщиком согласно Положению о заказчике-застройщике является юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.
— Во-первых, заказчиком и заказчиком-застройщиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации, или структурное подразделение инвестора, имеющее необходимые полномочия для выполнения возложенных на него функций.
Заказчик и заказчик-застройщик, не являющиеся инвесторами, наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом, заключенными сторонами в соответствии с действующим законодательством.
— Во-вторых, заказчиком и заказчиком-застройщиком может быть юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию на осуществление конкретных видов деятельности согласно п. 102 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. от 27.07.2006), Положению о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности.
С 1 января 2007 г. указанный п. 102 ст. 17 Закона N 128-ФЗ должен был утратить силу (п. 6 ст. 18 Закона N 128-ФЗ). Однако в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 1 Федерального закона от 29.12.2006 N 252-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» лицензирование строительной деятельности по строительным видам работ продлено до 1 июля 2007 г.
Такое решение было принято по рекомендации Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) исходя из необходимости завершения работы по разработке технических регламентов в строительстве и практического применения других методов государственного регулирования, которые заменят лицензирование сертификацией ISO 9000 и введением саморегулируемых организаций, на которые будут возложены функции контроля качества в сфере строительства.
До вступления в силу законов и подзаконных актов, регламентирующих деятельность саморегулируемых организаций и предусматривающих обязательную сертификацию ISO 9000, без лицензирования строительной деятельности обойтись нельзя.
Предметом деятельности заказчика являются строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих объектов различного назначения, проведение капитального ремонта.
Задачами заказчика являются:
— организация реализации инвестиционного проекта, в том числе выполнение предпроектной подготовки, анализ возможностей участников инвестиционно-строительного процесса, планирование строительства, включая проектные, изыскательские, научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные работы, сейсмические исследования и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов различного назначения;
— весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство на всех этапах.
Деятельность заказчика считается завершенной и прекращается после регистрации ввода объекта в эксплуатацию в местных органах власти, если иное не предусмотрено инвестиционным договором.
Заказчик несет ответственность перед инвестором.
Гражданско-правовая ответственность заказчика состоит в исполнении обязанности:
— возмещения кредитору убытков, включая причиненный ущерб и упущенную выгоду;
— уплаты предусмотренных договором штрафных санкций и пеней в согласованном сторонами размере.
Застройщик по Закону N 214-ФЗ
С 1 января 2007 г. застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором будет осуществлено данное строительство, и только при наличии разрешения на данное строительство.
Согласно ст. ст. 1 и 2 Закона N 214-ФЗ застройщиками не могут быть:
— физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.
До 1 января 2007 г. индивидуальные предприниматели имели право быть застройщиками. Поскольку Закон N 214-ФЗ обратной силы не имеет, уже заключенные договоры от имени индивидуальных предпринимателей на стороне застройщика имеют силу и продолжают действовать вплоть до их окончательного исполнения.
— юридические лица, которые обладают разрешением на осуществление застройки, выданным собственником соответствующего земельного участка, но оформленным иначе, чем посредством договора аренды этого земельного участка;
— юридические лица, осуществляющие застройку, но не привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ;
— юридические лица в случае, если посредством осуществляемой ими застройки создается объект недвижимости производственного назначения.
Проектная декларация
Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без использования рекламы, то он вправе не публиковать проектную декларацию в СМИ и не размещать ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. В этом случае согласно п. 1 ст. 19 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан представить проектную декларацию лишь для ознакомления любому заинтересованному лицу.
В случае же размещения рекламы о привлечении денежных средств в строительство застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Информация о застройщике
Требования к информации о застройщике описаны в ст. 20 Закона N 214-ФЗ. Эти требования претерпели некоторые изменения.
Так, с 1 января 2007 г. информация о застройщике, указанная в проектной декларации, должна содержать сведения не обо всех учредителях (участниках) застройщика, а лишь о тех, которые обладают 5% и более голосов в органе управления этого юридического лица.
В информацию о застройщике не нужно будет включать сведения о величине его собственных денежных средств, используемых для строительства.
Одновременно с этим информацию о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, необходимо дополнить сведениями о местонахождении указанных объектов недвижимости, сроках ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и о фактических сроках.
Кроме того, законодательно закреплено положение, согласно которому застройщик не обязан предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу регистры бухгалтерского учета и отчетность о финансово-хозяйственной деятельности.
Информация о проекте строительства
Полный перечень информации о проекте строительства содержится в ст. 21 Закона N 214-ФЗ.
С 1 января 2007 г. в упомянутый перечень входят следующие вновь появившиеся требования:
— о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
— о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
— об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.
Размер собственных средств застройщика
До 1 января 2007 г. застройщик был обязан включать в информацию о застройщике сведения о величине собственных денежных средств застройщика.
С 1 января 2007 г. Правительство РФ может устанавливать лишь нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.
Вместе с тем действует Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» (в ред. от 16.01.2007), в соответствии с п. 2 которого установлено, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7% средств, привлеченных по договорам участия в долевом строительстве. Эта норма как противоречащая закону должна быть отменена актом Правительства РФ.
Обеспечение обязательств застройщика
Законом N 214-ФЗ предусмотрены два способа обеспечения обязательств застройщика по договору: залог и поручительство банка (п. 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ). Причем поручительство банка является новым видом обеспечения, введенным только с 1 января 2007 г.
Договор поручительства согласно ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ заключается до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и должен предусматривать:
1) солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору;
2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше срока передачи объекта дольщику, предусмотренного договором;
4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.
Уведомить о досрочном прекращении поручительства следует не позднее чем за месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с момента, когда прекращено прежнее поручительство.
Залог имущества застройщика
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого строительства с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) находящимся в залоге считается следующее имущество: земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (п. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства перечисленное выше имущество, находящееся в залоге, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства.
Исключение составляет случай передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства (п. 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное выше, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
— залогодержателем имущества является банк;
— от залогодержателя получено согласие на удовлетворение требований застройщика за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае подписания сторонами (застройщиком и участниками долевого строительства) передаточного акта или иного документа о передаче построенного объекта долевого строительства.
Дополнительно введено ограничение на размер привлекаемых денежных средств участников долевого строительства. Эти средства не должны превышать в совокупности с полученными от банков кредитами стоимость строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанную в проектной декларации (п. 7.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании Закона N 214-ФЗ, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Порядок передачи построенного объекта участникам
Не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства, установленного договором (если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, то не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия), застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному участником долевого строительства, или вручено ему лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за месяц до срока передачи объекта дольщику, установленного договором.
Если же дольщик уклоняется от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В этом случае риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику.
