К обязательным условиям договора участия в долевом строительстве, перечисленным в п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, отнесены:
1) определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Параметры объекта недвижимости, которые должны быть обязательно включены в договор, ни Законом N 214-ФЗ, ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82, не конкретизированы.
На практике в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Цена договора — это размер денежных средств, подлежащих уплате участником для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплата услуг застройщика. Цена может быть выражена в твердой сумме (наиболее часто встречаемый вариант) за весь комплекс работ или за отдельный вид работ, либо приведен ее расчет, либо указан процент от сумм затрат застройщика. При этом такой расчет должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться не согласованным и, как следствие, договор не заключенным.
Результаты судебных споров не раз подтверждали необходимость определения цены как существенного условия договора, отказывая в возможности применения ст. 424 ГК РФ, которая допускает оплату по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.02.2004 N Ф04/594-36/А75-2004, Северо-Западного округа от 12.01.2004 N А05-1725/03-76/4).
Суды отказывают в применении данной статьи, если удорожание материалов связано с инфляцией (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2003 N А56-21429/02).
Но даже если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора заинтересованная сторона должна доказать факт наступления этих условий (Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2003 N Ф09-3104/03-ГК).
По соглашению сторон цена договора может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена. При этом в договор должны быть включены условия и случаи, при которых такое изменение возможно. Цена договора оплачивается внесением или всей суммы единовременно, или периодических платежей, исчисляемых годами, месяцами или неделями.
В случае если цена договора должна быть внесена единовременно, просрочка платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В случае если цена договора должна оплачиваться периодическими платежами, систематическое нарушение участником сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;
4) гарантия качества объекта.
До 1 января 2007 г. застройщик был обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствовало условиям договора, и только если такие условия в договоре отсутствовали или были прописаны не полностью, они должны были соответствовать требованиям технических регламентов.
С 1 января 2007 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен составлять не менее чем пять лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику.
Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности, а именно:
— участник долевого строительства — застройщику;
— застройщик (инвестор) — заказчику;
— заказчик — генподрядчику;
— генподрядчик — субподрядчику.
Если застройщик осуществил строительство с отступлениями от данных требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его назначению, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
— безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
— соразмерно уменьшить цену договора;
— возместить расходы на устранение недостатков.
Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование.
С 2007 г. застройщик освобожден от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
Важно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей (Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. от 25.11.2006)) в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
Сроки в договоре участия в долевом строительстве
Законом N 214-ФЗ предусматриваются два срока:
1) срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1 ст. 6, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), именуемый далее «срок передачи»;
2) срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ), именуемый далее «срок принятия».
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Срок передачи является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве.
Законом N 214-ФЗ не определены способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.
На наш взгляд, вопрос выбора приемлемого способа определения условия о сроке передачи на практике актуален. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты с учетом действующих гражданско-правовых норм.
Срок, установленный законом или договором, определяется календарной датой или истечением периода времени, а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ).
Для застройщика наиболее удобным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. Течение срока передачи, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).
Для определения срока передачи застройщик должен учесть планируемый срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией. Но сроки строительства, как правило, не соблюдаются.
Затем застройщик должен учесть срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов, поскольку п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ обязывает застройщика передать объект участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Процесс получения разрешения, как показывает практика, достаточно длителен.
Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) предусмотрен достаточно обширный перечень документов и согласований, необходимых для получения разрешения. Названный перечень документов, представляемых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в отличие от перечня документов, представляемых для получения разрешения на строительство, не носит исчерпывающего характера. Указанный перечень может быть расширен Правительством РФ в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. Это направлено на создание нового порядка, исключающего повсеместную инвентаризацию объектов, которая для застройщика является процедурой, достаточно затратной и растянутой во времени.
Например, процесс подписания и утверждения акта приемки объекта капитального строительства (одного из документов перечня) может быть затянут во времени.
Акт, которым оформляется сдача-приемка построенного объекта (реконструированного, отремонтированного) по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, предусмотрен п. 4 ст. 753 ГК РФ: «Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами».
Застройщик заинтересован принять объект строительства без недоделок, которые впоследствии могут стать препятствием для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем и основанием для появления претензий от участников долевого строительства. В любом случае недостатки строительства могут стать для застройщика дополнительной статьей расходов. Поэтому застройщик при утверждении акта приемки тщательно проверяет качество передаваемого объекта строительства, выявляя недостатки. Для их устранения требуется время.
На практике в большинстве случаев утверждению акта приемки предшествует длительный период предъявления претензий застройщиком и исправления недостатков подрядной организацией.
Есть еще один документ, на получение которого также требуется время, — это заключение органа государственного строительного надзора. Предметом государственного строительного надзора является проверка качества выполняемых работ на соответствие требованиям технических регламентов, которые охватывают многие сферы жизнедеятельности (ч. 2 ст. 54 ГрК РФ).
С 1 января 2007 г. вводится запрет на осуществление иных видов государственного надзора при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, кроме государственного строительного надзора (ч. 7 ст. 54 ГрК РФ). До указанной даты при строительстве осуществлялись и иные виды надзора, предусмотренные многочисленными федеральными законами.
До принятия Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 процесс подписания акта государственной приемочной комиссией о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и его утверждения занимал от шести до восьми месяцев.
В период действия нового Градостроительного кодекса РФ ситуация особо не изменилась. Как и ранее, большой перечень документов и согласований не позволяет сократить сроки для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Практически получение разрешения на ввод в эксплуатацию может занять аналогичное вышеуказанному время.
В соответствии с ч. 5 ст. 55 ГрК РФ орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.
На практике установленный 10-дневный срок соблюдается редко.
Таким образом, срок передачи объекта участнику долевого строительства в договоре может составлять в лучшем случае три месяца, в худшем — более длительный период времени.
Обратите внимание! Застройщик, устанавливая в договоре длительный период времени, в течение которого он может передать объект долевого строительства, тем самым стремится защитить себя от ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ за несоблюдение срока передачи.
Естественно, в интересах застройщика предусмотреть максимальный срок.
Например, если предполагаемый срок завершения строительных работ — 1 января 2009 г., то застройщик может определить в договоре срок передачи объекта долевого строительства следующим образом:
«Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в течение пяти календарных месяцев, исчисляемых с 1 января 2009 г.».
Установление длительного срока обосновывается сложностью процесса получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Застройщик в любом случае обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, даже если не истек установленный договором срок передачи объекта долевого строительства (п. 3 ст. 8 Закона N 214-ФЗ).
Одним из применяемых на практике вариантов установления срока передачи построенного объекта с учетом ст. 191 ГК РФ может стать привязка срока передачи объекта долевого строительства к событию, которое должно неизбежно наступить.
Объект строительства может быть передан в течение определенного периода времени, исчисляемого после наступления определенного события, например в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
По нашему мнению, событие, с которым связывают получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не является неизбежным. Оно может и не наступить. Неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, применение подобной трактовки условия договора о сроке передачи незаконно. В таком случае существенное условие договора о сроке передачи будет считаться несогласованным. Следовательно, договор будет считаться незаключенным.
Указание в договоре о сроке передачи приблизительных или ориентировочных сроков также является не соответствующим действующим нормам законодательства. Как следствие — договор будет считаться незаключенным.
Срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства.
Срок принятия не отнесен Законом N 214-ФЗ к существенному условию договора участия в долевом строительстве.
Пунктом 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ установлено: «участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения».
Таким образом, законодатель предусматривает только право установления срока принятия объекта в самом договоре. При этом отсутствие в договоре данного условия влечет применение правила, предусмотренного самим Законом N 214-ФЗ.
Такой подход продиктован тем, что принятие объекта является обязанностью участника долевого строительства, а не заказчика. При этом Законом N 214-ФЗ не предусмотрена ответственность участника долевого строительства при нарушении сроков принятия объекта. Мотивами затягивания срока, в течение которого участник должен приступить к принятию объекта, являются, во-первых, экономия на расходах по содержанию имущества и, во-вторых, экономия на налоге на имущество. Как известно, участник долевого строительства обязан нести упомянутые расходы и уплачивать налог на имущество с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (ст. 210 ГК РФ).
Хотя нормы об ответственности участника долевого строительства при нарушении срока приема объекта в Законе N 214-ФЗ отсутствуют, причиненные застройщику убытки могут быть возмещены в судебном порядке в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса РФ об убытках.
