Дебет 60, 76 — Кредит 51 «Расчетный счет“ — 1 465 000 руб. — оплачены подрядные работы (услуги);
Дебет 68/“Расчеты по НДС“ — Кредит 19/“НДС по подрядным работам (услугам) по строительству торгового центра“ — 198 000 руб. — НДС по подрядным работам, выставленный строительными организациями, по строительству торгового центра предъявлен к вычету;
Дебет 08/“Строительство ЛЭП“ — Кредит 60, 76 — 205 000 руб. — отражены затраты по прокладке высоковольтной линии электропередач;
Дебет 19/“НДС по подрядным работам (услугам) по строительству ЛЭП“ — Кредит 60, 76 — 36 900 руб. — отражен НДС по подрядным работам (услугам) по строительству ЛЭП;
Дебет 08/“Строительство ЛЭП“ — Кредит 19/“НДС по подрядным работам (услугам) по строительству ЛЭП» — 36 900 руб. — НДС по подрядным работам (услугам) по строительству ЛЭП включен в состав затрат по прокладке ЛЭП;
Дебет 60, 76 — Кредит 51 «Расчетный счет“ — 241 900 руб. — оплачены подрядные работы (услуги) по прокладке ЛЭП;
Дебет 76/“Расчеты с энергоснабжающей организацией“ — Кредит 08/“Строительство ЛЭП“ — 241 900 руб. — ЛЭП передана эксплуатирующей организации (по распоряжению города);
Дебет 76/“Расчеты с городской администрацией“ — Кредит 76/“Расчеты с энергоснабжающей организацией“ — 241 900 руб. — передача ЛЭП эксплуатирующей организации отнесена на расчеты с городом;
Дебет 08/“Строительство торгового центра“ — Кредит 76/“Расчеты с городской администрацией» — 241 900 руб. — расходы по прокладке ЛЭП по распоряжению города включены в состав затрат по строительству торгового центра;
Дебет 01 «Основные средства“ — Кредит 08/“Строительство торгового центра“ — 2 027 300 руб. (90 000 + 5400 + 440 000 + 1 250 000 + 241 900) — введен в эксплуатацию торговый центр;
Дебет 68/“Расчеты по НДС“ — Кредит 19/“НДС по подрядным работам (услугам) по строительству торгового центра» — 17 000 руб. (215 000 — 198 000) — НДС по прочим подрядным работам и услугам, связанным со строительством торгового центра, предъявлен к вычету.
Иногда у застройщиков возникает соблазн принять к вычету НДС по работам (услугам), связанным со строительством объекта городского значения, переданному на баланс эксплуатирующей организации по распоряжению городской администрации. При этом свою правоту они объясняют так: кто несет расходы по строительству передаваемого объекта, у того и право на налоговый вычет. Однако для принятия НДС к вычету недостаточно нести расходы и иметь счет-фактуру поставщика товаров (работ, услуг). Необходимым условием для этого является также учет объекта, по которому производится налоговый вычет, на балансе налогоплательщика. А это условие застройщиком не выполнено. Следовательно, и произведенный им вычет входного НДС по переданному объекту строительства будет неправомерен.
ВЗАИМООТНОШЕНИЯ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Введение
Принимая решение о приобретении объектов недвижимости, инвесторы встают перед выбором между новыми и уже построенными объектами. В обоих случаях существуют свои плюсы и минусы.
Новый объект — это не только новые материалы постройки, но и современные коммуникации, и отсутствие предыстории объекта, и, как следствие, отсутствие части рисков, связанных с предыдущими собственниками. При этом новый построенный объект стоит дороже тех объектов, которые имеют десятилетнюю и большую историю. Поэтому при выборе, например, нового жилья потенциальные инвесторы в последнее время все чаще отдают предпочтение схеме приобретения объекта недвижимости путем заключения договора участия в долевом строительстве.
Все большее развитие получает рынок строящихся объектов недвижимости, когда инвестор передает застройщику денежные средства до начала или в процессе строительства объекта.
В настоящее время практически во всех регионах России действует огромное число компаний, которые посредством рекламы в СМИ стараются привлечь средства потенциальных инвесторов для строительства, обещая им через небольшой промежуток времени предоставить объект недвижимости по низкой цене в соответствии с вложенными средствами и в заранее определенные сроки.
Схема приобретения недвижимости с заключением договора участия в долевом строительстве выгодна и инвестору, и застройщику, поскольку первый может сэкономить на низкой стоимости недвижимости на начальных стадиях строительства, а второй — привлечь дополнительные финансовые средства для осуществления строительства и (или) получения дохода.
При этом существуют проблемы, связанные с высокими инвестиционными рисками и защитой прав и интересов инвесторов. Риски могут быть обусловлены сложностью и длительностью строительного процесса, большим количеством расходов, возможной несостоятельностью или недобросовестностью застройщика или самого инвестора, срывом сроков ввода в эксплуатацию, неудовлетворительным качеством строящихся объектов недвижимости либо иными объективными и субъективными обстоятельствами. Следует учитывать также сравнительно молодой возраст института долевого участия в строительстве в той форме, в которой он существует в настоящее время.
Подробно разобраться в правилах, нормах и практике инвестиционно-строительной сферы, чтобы при передаче денег застройщику максимально обезопасить себя от возможных негативных последствий заключенной сделки, частному инвестору достаточно сложно. Для минимизации финансовых рисков инвестор может застраховать сделку, но при этом появляются иные проблемы — уже в области страхования, где действуют свои законы. Сумма страхового взноса может доходить до 15% суммы инвестиций, что, естественно, уменьшает экономическую привлекательность инвестиционного объекта.
Вместе с тем, согласившись на страховые затраты, инвестор не приобретает гарантии сохранения средств инвестирования. При наступлении страхового случая страховая компания проводит собственное расследование, результаты которого могут быть неутешительными для инвестора и привести к отказу либо существенному уменьшению размера страхового возмещения. Срок выплаты страхового возмещения также может затянуться на значительное время.
В случае страхования сделки даже в более надежной компании, имеющей хорошую репутацию на рынке страховых услуг, следует подробно оговорить максимально возможные страховые события (срок сдачи дома в эксплуатацию, банкротство застройщика, вступление в силу законодательных актов, делающих невозможным дальнейшее строительство, и иные события), и тогда, несмотря на возможное недостижение запланированного инвестиционного результата, вложенные средства инвестор все же сможет вернуть.
Существует еще один фактор риска при страховании инвестиционной сделки. Если страховой случай наступит через длительное время с момента страхования риска, то полученные от страховой компании денежные средства могут не покрыть инфляционные потери инвестора, особенно с учетом того, что стоимость жилья повышается ежегодно до 30 — 40%.
Указанные выше факторы настораживают любых инвесторов, которые желают обезопасить себя от обмана и получить построенный объект недвижимости в заранее согласованные сторонами сроки.
Однако долевое строительство в России несмотря на существующие риски пользуется повышенным спросом. При этом стать долевым участником строящегося объекта недвижимости можно как на начальной стадии строительства, так и на стадии отделочных работ, при этом цена, естественно, повышается.
Учитывая повышенный спрос на строящиеся объекты недвижимости на инвестиционно-строительном рынке и достаточно молодую нормативную базу, регулирующую соответствующие правоотношения, рассмотрим основные правила, действующие в сфере инвестирования и приобретения объектов недвижимости на стадии строительства.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ), а также недавние изменения, вступившие в силу с начала 2007 г., установили основные принципы взаимоотношений участников долевого строительства, определив состав участников, их права и обязанности.
Долевое строительство в условиях действия
инвестиционного законодательства
До 1 апреля 2005 г. в законодательстве Российской Федерации отсутствовал нормативный документ, устанавливающий правовые основы долевого строительства.
С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Закон N 214-ФЗ, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
Принятие Закона о долевом строительстве было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих при участии в долевом строительстве и связанных с процедурой заключения договора, определением объема прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства, защитой интересов участников договора как будущих собственников созданных объектов недвижимости.
К объектам долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ отнесены жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Из перечня объектов, подпадающих под действие Закона N 214-ФЗ, исключены объекты производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Действие Закона N 214-ФЗ согласно его ст. 27 распространяется на отношения, возникшие с 1 апреля 2005 г. При этом в Законе N 214-ФЗ нет никаких указаний на то, что должны быть прекращены или приведены в соответствие с новым законодательством инвестиционные договоры, заключенные до 1 апреля 2005 г., по которым разрешения на строительство получены после указанной даты.
Наряду с Законом N 214-ФЗ продолжает действовать инвестиционное законодательство. Совместное существование законодательных актов, регулирующих одинаковые правоотношения, вызвало немало споров и вопросов. В каких случаях применять тот или иной законодательный акт? Когда следует заключать договор участия в долевом строительстве или инвестиционный договор?
Изменения в Закон N 214-ФЗ, внесенные Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ, прояснили возникшую ситуацию. Теперь согласно п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ действие этого Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные же отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Определение сферы нормативного регулирования и выбор вида заключаемого договора зависят от нескольких факторов. Один из них — определение объекта строительства.
Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах, и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.
Законодатель не дал уточнений, что такое «иные объекты недвижимости», строительство которых также подпадает под действие Закона N 214-ФЗ. Указанный пробел дает возможность применять Закон N 214-ФЗ с учетом п. 2. ст. 2 этого Закона в отношении любых объектов (не только многоквартирных домов) строительства, за исключением объектов производственного назначения.
Следовательно, долевое строительство бытовых, социально-бытовых и иных объектов также регулируется Законом N 214-ФЗ.
В случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ), с применением норм Гражданского кодекса РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор (ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).
Определяющим фактором в выборе закона, подлежащего применению, является также право собственности на построенный объект.
Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон N 214-ФЗ не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством.
В случае передачи помещений по окончании строительства нескольким субъектам, участвовавшим в финансировании строительства (дольщикам), при оформлении в собственность построенного объекта следует применять Закон N 214-ФЗ с заключением договора участия в долевом строительстве.
При этом необходимо учесть нововведение, содержащееся в п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, позволяющее участникам долевого строительства обходить Закон N 214-ФЗ:
«Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается».
Итак, с 1 апреля 2005 г. в правовом вакууме инвестиционно-строительной деятельности существуют несколько видов договоров, регулирующих одни и те же взаимоотношения:
— инвестиционные договоры, заключенные с участниками долевого строительства объектов, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г. Указанные правоотношения не подпадают под действие Закона N 214-ФЗ;
— аналогичные договоры по объектам, разрешение на строительство которых получено позже 1 апреля 2005 г. При удовлетворении изложенных выше условий договоры должны быть заключены с учетом Закона N 214-ФЗ;
— договоры инвестиционного характера, полностью выведенные из-под сферы действия Закона N 214-ФЗ (строительство объекта без долевого участия субъектов или без последующего распределения помещений между участниками инвестиционной деятельности и (или) производственный характер возводимого объекта).
При этом, как показывает практика, вопреки требованию Закона N 214-ФЗ до сих пор заключаются так называемые инвестиционные контракты, сторонами которых выступают инвесторы, заказчики и представители органов исполнительной власти субъектов РФ либо муниципальной власти.
Например, в Москве упомянутые соглашения на возведение многоквартирных домов нередко заключаются по форме, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 18.05.1999 N 426 «Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности» без учета положений Закона N 214-ФЗ, вместо формы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 27.04.2004 N 255-ПП «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов».
Аналогичная ситуация имеется и в других субъектах РФ.
Договор участия в долевом строительстве
Предметом договора участия в долевом строительстве является строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с передачей соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
С учетом норм Закона N 214-ФЗ можно сформулировать следующие признаки договора участия в долевом строительстве:
1) участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала;
2) объектом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости, и исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может;
3) предметом договора является деятельность застройщика по обеспечению строительства (создания) объекта долевого строительства;
4) наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства — получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию;
5) стороны договора: застройщик, обязанный иметь на праве собственности или на праве аренды земельный участок, который предоставлен под возведение объекта долевого строительства, и участник долевого строительства, вкладывающий денежные средства в строительство объекта недвижимости.
С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.
Таким образом, по договору участия в долевом строительстве:
— одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;
— другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Существенные условия договора участия
в долевом строительстве
Обязательные условия договора участия в долевом строительстве определены ст. 4 Закона N 214-ФЗ. При отсутствии в договоре обязательных условий такой договор считается незаключенным. Право дополнительно издавать обязательные для сторон правила при заключении договора участия в долевом строительстве и его исполнении предоставлено Правительству РФ.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.03.2007 N 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» в качестве уполномоченного федерального органа, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, определена Федеральная служба по финансовым рынкам. В настоящее время идет обсуждение содержания соответствующего нормативного акта, который будет составлен с учетом имеющейся судебной практики и выявленных правовых пробелов.
