пожизненное содержание, которое может включать в себя уход,  материальную  помощь.  Кроме того,  по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры.  В настоящее время до-говоры  купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как фи-зические,  так и юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно обеим сторонам.  Однако,  к сожалению,  и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы,  заключившие такие договоры,  или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.Оформление таких договоров осуществляется по тем  же  прави-лам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.В договоре купли-продажи квартиры  с  условием  пожизнеэного содержания  право  собственности  переходит  покупателю при жизни продавца.  При этом в договоре обычно оговаривается право  пожиз-ненного проживания продавца в этом жилом помещении.В случае неисполнения договора покупателем своих  обязаннос-тей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретательтакже может ставить вопрос о прекращении договора, если его мате-16 -
риальное  положение по не зависящим от него обстоятельствам изме-нилось настолько,  что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупате-ля.При расторжении  договора по требованию продавца или покупа-теля квартиры она возвращается его бывшему собственнику  (продав-цу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.Заключая договор  купли-продажи  квартиры с условиями пожиз-ненного содержания,  собственник распоряжается своим жильем после своей смерти.  Преимуществом этого договора по сравнению с насле-дованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и,  таким образом,  нас-ледник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества взимается специальный налог,  и, наконец, завеща-тель может в любой момент отменить или изменить завещание.Договор мены_0Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями.  В последнем случае между сторонами  происходит  переход права пользования,  а не права собственности как в договоре мены.  Кроме того,  в отличие от договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными обменными ордерами.В соответствии со ст.  255 ГК РСФСР по договору мены  каждая из  сторон передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность,  то есть каждая из сторон является одновременно и про-давцом и покупателем.Единственным отличием договора мены от договора купли-прода-жи  является  то,  что  в договоре мены одна из сторон в качествевстречного предоставления передает другой стороне  не  деньги,  аимущество.  В связи с этим к договору мены применяются те же пра-вила,  что и к договору купли-продажи.  Так, стороны обязаны пре-17 -
дупредить  друг  друга  о недостатках обмениваемого имущества,  а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя,  залого-держателя и т.д.).Если обмениваемое имущество (в данном  случае  речь  идет  о квартирах)  не  является по стоимости равным,  то в договор может быть включено условие о доплате той  стороны,  имущество  которой стоит  дороже.  В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например,  о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).Так же,  как и договор купли-продажи,  договор мены  квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных)  квартир.  При заключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают на том,  чтобы их  контрагенты  также приватизировали свое жилье,  а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз,  по различным причи-нам не хотят этого делать.В качестве выхода из создавшейся ситуации  можно  предложить следующий вариант.  В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей,  то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи,  а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муниципальной площади.Договор мены  может заключаться не только на квартиры,  но и на приватизированные комнаты в  коммунальных  квартирах.  В  этом случае необходимо иметь следующие документы:1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);2) договор передачи жилья в собственность,  зарегистрирован-ный Департаментом муниципального жилья;3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;4) справка БТИ об оценке  стоимости  квартиры  (с  указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры)._53

18 -

Договор дарения_0Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическому  или юридическому лицу.  Для этого он заключает договор дарения.  По договору дарения одна  сторона  (даритель)  передает безвозмездно  другой  стороне  (одаряемому) имущество в собствен-ность.Дарение не  считается  состоявшимся,  если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло.  У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи,  а у дарителя -  обязан-ности ее передать.Однако и передача вещи сама по себе еще не создает  дарения.Дарение - это договор,  который предполагает волю дарителя и сог-ласие одаряемого на получение  имущества  в  собственность.  Если последний  не изъявляет соответствующего желания или прямо откло-няет дар, то дарения нет.Для договора  дарения характерно то,  что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.Даритель, совершая дарение,  обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого,  свободного от обременения,  и, в частности,  от  прав  третьих лиц (нанимателя,  залогодержателя и т.д.).  Кроме того,  даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные  ему  вследствие  отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в  подаренной вещи имеются существенные недостатки.  На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким обра-зом,  договор дарения не может содержать условия,  ограничивающие право собственности одаряемого.Если договор  дарения  квартиры  или  комнаты  совершается впользу несовершеннолетних,  то при нотариальном удостоверении но-тариус  должен от законного представителя несовершеннолетнего илипопечителя взять разрешение на получение дара.  Это  вытекает  из19 -
ст.  133 Кодекса о браке и семье )КоБС),  согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попе-читель  -  давать согласие на договор при заключении его несовер-шеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.Договор дарения  квартир  или комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе при  условии  представления указанных выше документов,  подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистри-руется Департаментом муниципального жилья.Залог квартиры_0Как было отмечено выше,  собственник квартиры может заложить свою квартиру.  Это прямо вытекает из ст.  6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г.,  установившей, что предметом залога может быть любое  имущество,  которое  в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено законодателем и п.3 ст.7  этого  же  закона, согласно которому собственник квартиры самостоятельно решает воп-рос о сдаче ее в залог.Суть залога состоит в том,  что при залоге кредитор (залого-держатель) вправе при неисполнении должником обеспеченного  зало-гом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенно-го имущества преимущественно перед  другими  кредиторами.  Однако кредитор  не  становится собственником заложенного имущества:  он вправе лишь требовать его реализации в установленном  гражданским процессуальным законодательством порядке.В соответствии со ст.  11 закона о залоге,  если залог  иму-щества подлежит государственной регистрации,  то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.В Москве  такая  регистрация осуществляется в соответствии спостановлением правительства Москвы “О государственной  регистра-ции залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридичес-ким лицам на право собственности” от 27 апреля 1993 г.  Государс-твенную регистрацию залога жилых помещений, принадлежащих гражда-нам или юридическим лицам,  и выдачу свидетельств о такой регист-рации  должен осуществлять Департамент муниципального жилья.  Приэтом за регистрацию залога,  выдачу свидетельств о регистрации  и20