действительной сделку купли-продажи квартиры,  не удостоверенную в нотариальной конторе,  при условии,  если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была  испол-нена обеими сторонами или одной.При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.Если квартира  является  общей  долевой или совместной собс-твенностью,  ее отчуждение требует согласия других участников об-щей  собственности.  Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.  Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту работы.В тексте договора об отчуждении доли  указываются  арифмети-11 -
ческие доли,  а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями  при  наличии ранее  состоявшегося  нотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ соглашения между  собственниками  о  таком  порядке пользования в соответствии с долями участников.Продавец должен представить письменные доказательства  того, что  он известил участников общей долевой собственности о намере-нии продать свою долю посторонним с указанием цены и других усло-вий,  на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной  покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий,  на которых продается эта доля).  Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше.Доля общей собственности на квартиру  может  быть  отчуждена также иными способами, например подарена.Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ко  в нотариальном порядке.  Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местной  администрации,  которую  осуществляет БТИ.  На  правоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником.Если квартира   является  общей  долевой  собственностью,  в справке БТИ в соответствии  с  правоустанавливающими  документами указывается долевое участие каждого,  при этом лицоl  отчуждающхе часть квартиры,  указывается в ней первым.  Если есть  решение  о предстоящем  сносе  строения в связи с реконструкцией населенного пункта,  или наложенный нотариальными органами запрет на отчужде-ние,  или на квартиру наложен арест судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.В связи с тем,что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома.  Так, продавец в соответствии со ст.  241 ГК РСФСР  обязан  предупредить  покупателя  о  правах третьих  лиц  на продаваемую квартиру.  К таким лицам могут отно-ситься, например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно,  что для  покупателя  немаловажным является  то  обстоятельство,  что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.12 -
Если продавец  этого не сделал,  покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены,  либо расторжения  договора  куп-ли-продажи и возмещения убытков.  Для того,  чтобы устранить воз-можные конфликты,  соответствующее положение должно включаться  в договор.  Если  покупатель  не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма,  то такой договор может быть заключен.Следует, однако,  иметь в  виду,  что  заложенной  квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.Приватизация квартир  вызвала  волну  связанных с ней   крими-  нальных явлений._0  Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда под  угрозой  применения  насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать  свою  квартиру.  Иногда прибегают к обману.  Жертвами таких преступлений становятся,  как правило,  престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату  в  коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на совершение  всех  юридических действий.  После  чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.Подобные виды  сделок  не  подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.Нередки случаи,  когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивому  договору  купли-продажи.  Иногда  уже после заключения договора купли-продажи выясняется,  что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и,  следовательно, является на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно.  В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.В настоящее время очень распространена следующая  схема  мо-шенничества.  Собственник квартиры оформляет договор дарения,  наосновании которого квартира позже отчуждается третьему лицу.  Че-рез  некоторое время появляется первый собственник квартиры и за-являет,  что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено13 -
в этой цепочке (одаряемый) пропадает,  и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры.  В связи с этим следует  очень осторожно  относиться  к  предложению  о продаже дешевых квартир.  Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, дарения и т.д.К числу  наиболее  распространенных  правонарушений  по куп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной,  в результате чего появляется достаточно большое количество  покупа-телей.  Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим.  В случае заинтересованности берется залог  в  размере  10-15%  от продажной  стоимости  с  условием  продажи квартиры через неделю.  После получения залога от нескольких покупателей квартира  прода-ется  самому “везучему” из них,  после чего продавец исчезает,  а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на покупку.Иногда квартира продается по  фальшивым  документам,  причем фальшивыми  могут  быть  как первичные документы (свидетельство о собственности),  так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.).В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум договорам”.  При регистрации договора купли-продажи  составляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель,  другой - продавец.