Правовые основания приобретения права собственности на земельный надел (участок)

 

Основные положения, которые могут послужить правом  для приобретения собственности в целом установлены ст. 218 ГК РФ. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Если имущество не имеет собственника, собственник его неизвестен или отказался от имущества либо утратил на него право собственности по иным основаниям, на такое имущество возможно приобретение права собственности по основаниям, предусмотренным законом.

Право на заключение договора аренды на новый срок

 

По общему правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Не смотря на это  ст. 22 ЗК РФ устанавливает несколько исключений из этого правила. Так например  преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на чужом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). В любом случае, если на сдаваемом в аренду земельном участке (в не зависимо от того, находится он в государственной, муниципальной или частной собственности) находится здание, строение, сооружение, то его собственник (если, конечно, он сам не является собственником земельного участка) имеет первоочередное право, в том числе по отношению к предыдущему арендатору, на получение данного участка в аренду.

Право арендатора на приобретение в собственность земельного надела (участка)

Порядок выкупа арендованного имущества установлен ст. 624 ГК РФ. Он распространяется и на земельные наделы, однако следует иметь в виду, что при этом действуют все ограничения на приобретение земельных наделов в собственность, которые установлены земельным законодательством, например запрет приобретения наделов земель сельскохозяйственного назначения иностранцами и иностранными юридическими лицами.

В законе или непосредственно в договоре аренды может быть прямо предусмотрено, что арендованный земельный надел переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если же при заключении договора аренды в него не было внесено условие о выкупе арендованного надела, арендатор может договориться об этом с арендодателем и в дальнейшем в течение срока аренды заключить дополнительное соглашение сторон об условиях выкупа. При этом они вправе договориться о зачете ранее выплаченной суммы арендной платы в выкупную цену.

Права на недвижимость при продаже земельного надела (участка)

 

Регулирование отношений, возникающих по поводу прав на недвижимость при отчуждении земельного надела, отличается противоречивостью. В соответствии со ст. 553 ГК РФ при отчуждении земельного надела, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, продавец сохраняет право пользования той частью земельного надела, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Условия такого пользования определяются договором, а если стороны не достигли соответствующего соглашения, то продавец имеет сервитутное в силу закона право ограниченного пользования той частью земельного надела, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением.

Права на земельный надел (участок) при отчуждении находящейся на нем недвижимости

Необходимость урегулирования отношений по поводу земельного надела, на котором находится отчуждаемая недвижимость (здания, сооружения и пр.), обусловлена естественными свойствами этого имущества.
Неразрывная связь между зданиями, сооружениями и земельным наделом предполагает, что владение и использование зданий и конструкций невозможно без владения и пользования земельным наделом. Гражданское законодательство рассматривает рукотворную недвижимость (здания, конструкции, строения), с одной стороны, и земельные наделы, с другой стороны, в качестве самостоятельных объектов. Это означает, что юридическая судьба этих объектов права может отличаться. Например, если они  принадлежат  разным лицам, то это может привести к столкновению интересов и прав собственников. Поэтому в законодательстве должны быть предусмотрены правила, которые бы регламентировали юридические последствия в зависимости от того, в чьих руках и на каких условиях находятся тесно связанные между собой объекты недвижимости.

Права на земельный надел (участок) при наличии права собственности на строение.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном наделе, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного надела, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение или сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным наделом определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным наделом.
Площадь части земельного надела, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных наделов.

Порядок предоставления земельных наделов (участок) под строительство

Законодательством уточняется порядок предоставления земельных наделов для строительства, при этом устанавливается весьма существенное разграничение предоставления земельных наделов — с обязательным согласованием места размещения объекта и без такового. Также выдвигается условие, что предоставление земельного надела в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заключением договора, предметом которого является земельный надел, на торгах. По сути, это означает, что торги фактически заменяют в данном случае собой процедуру согласования. Предварительное согласование требуется при предоставлении земельных наделов под застройку либо в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование.

Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений

1.Физические и юридические лица, заинтересованные в установлении или изменении черты населенного пункта, направляют главе муниципального района (далее — глава муниципального района), на территории которого находится населенный пункт, мотивированное обращение о рассмотрении вопроса об установлении или изменении черты населенного пункта.
2. Глава муниципального района в течение 14 календарных дней со дня поступления обращения направляет мотивированное ходатайство Главе исполнительной власти субъекта РФ и обращение главе городского или сельского поселения (далее — глава городского или сельского поселения), в границах которого находится соответствующий населенный пункт, для рассмотрения и согласования вопроса об установлении или изменении черты населенного пункта или дает мотивированный отказ заявителю.
3. Ходатайство главы муниципального района, направленное Главе исполнительной власти субъекта РФ, рассматривается в течение одного месяца в порядке, установленном Главой исполнительной власти субъекта РФ.
Обращение главы муниципального района, направленное главе городского или сельского поселения, рассматривается в течение одного месяца.

Порядок государственной регистрации прав на земельные наделы (участки)

Порядок государственной регистрации прав на земельные наделы, а также сделок с ними регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимость  и сделок с ним». Регистрация носит заявительный характер. Иными словами, право того или иного лица на земельный надел (или сделка с наделом) не может быть зарегистрировано без обращения правообладателя.
Согласно п. 1 ст. 9 упомянутого Закона государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные органы (управления и главные управления Росрегистрации). Ранее (до 1 января 2005 г.) государственную регистрацию осуществляли специальные органы (Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним), созданные субъектами Российской Федерации.
Государственная регистрация является платной. Согласно ст. 11 вышеназванного Закона за государственную регистрацию взимается государственная пошлина. Размер такой пошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ.

Получение коммерческой организацией земельного надела (участка) в постоянное бессрочное пользование

 

Статья 20 ЗК РФ в п. 1 устанавливает исчерпывающий перечень видов юридических лиц, которым с момента вступления в силу ЗК РФ могут предоставляться земельные наделы в постоянное (бессрочное) пользование. Из коммерческих организаций в этот список входят только федеральные казенные предприятия. Они представляют собой унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, созданные по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Этим федеральные казенные предприятия отличаются от иных унитарных предприятий, создаваемых по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления и основанных на праве хозяйственного ведения.

Из некоммерческих организаций правом получения земельного надела в постоянное (бессрочное) пользование располагают только государственные и муниципальные учреждения.