Ограничение оборотоспособности земельных наделов (участков)

Статьей 27 ЗК РФ устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и обороту земельных наделов. При этом, в соответствии с данной статьей, земельные наделы, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Оборот земельных наделов осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.
Под оборотоспособностью земельного надела согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность надела свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте. Соответственно ограничением оборотоспособности является законодательно установленное ограничение при отчуждении или переходе земельного надела в порядке указанного выше универсального правопреемства.

Обязательное предоставление земельных наделов (участков) из государственной собственности

Согласно ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных наделов: для строительства, за исключением случаев изъятия земельных наделов из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных наделов; резервирования земельных наделов для государственных или муниципальных нужд.

Обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

 

До введения в действие ЖК РФ отношения, связанные с изъятием у собственника жилого помещения, находящегося на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд, не были подробно регламентированы.

Следует отметить, что в п. 3 ст. 35 Конституции установлено, что «принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Необходимо иметь в виду, что в ЖК нет ни слова о том, что за квартиру полагается квартира, а за дом — дом. Говорится лишь о денежной, а не о натуральной форме компенсации. При сносе дома лицу, занимающему жилое помещение по договору социального найма, будет предоставлено другое (ст.ст. 85-86 ЖК РФ). А собственнику выплатят только денежную компенсацию или согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену.

О предоставлении застройщикам земельных наделов (участков) под строительство.

 

Введение в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

Необходимость переоформления земельного надела (участка), предоставленного в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование.

                   

С момента вступления в силу ЗК РФ земельные наделы гражданам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются. Данные права на землю, как не предусмотренные соответствующими статьями Земельного кодекса, подлежат переоформлению (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). В соответствии со ст. 20 и 21 Кодекса граждане, обладающие земельными наделами на праве постоянного (бессрочного) пользования, и граждане, имеющие земельные наделы в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

Максимальный срок аренды земельного надела (участка)

По общему правилу срок, на который заключается договор аренды земельного надела, устанавливается соглашением сторон. Такой договор может быть заключен и без указания конкретного срока, тогда он считается заключенным на неопределенный срок. Однако в отдельных случаях законом может  устанавливается максимальный срок, на который заключается договор аренды земельного надела. При этом если договор аренды будет заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок, он будет считаться заключенным на срок, равный предельному. А если в таком договоре срок не определен и ни одна из сторон не откажется от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор прекращается по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Максимальный размер земельного надела (участка)

Статьей 33 ЗК РФ «Нормы предоставления земельных наделов» определены основные принципы установления предельных размеров предоставляемых земельных наделов. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных наделов, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Для целей, не указанных в приведенном выше перечне, предельные размеры земельных наделов устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Количество земельных наделов (участков), которые могут находиться в собственности одного гражданина.

Согласно ст. 213 п. 2  ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением ограничений, установленых законом в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В нынешнее время земельным законодательством установлены ограничения только в отношении наделов земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 2 ст. 4) максимальный размер общей площади земельных наделов сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Этот размер не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных наделов.

Использование строения, которое  находится  на чужом земельном наделе (участке)

 

Для использования части чужого земельного надела, необходимой для обслуживания здания, строения, сооружения и подхода к нему, не нужно оформлять сервитут или приобретать иные права на необходимую часть земельного надела. В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном наделе, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного надела. В этой же статье говорится, что если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право пользования частью земельного надела, на котором расположено это недвижимое имущество. В данном случае из закона как раз вытекает иное: в соответствии с Земельным кодексом РФ право постоянного пользования предоставляется только определенным видам юридических лиц, а в отношении рассматриваемой ситуации используется термин «право на использование соответствующей части земельного надела». Для получения такого права не требуется решения соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления.

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.

 

Одной из возможных причин для возникновения оснований прекращения прав на земельные наделы действующее законодательство признает изъятие земельных наделов для государственных или муниципальных нужд. Тем самым фактически установлен приоритет публичных (государственных или муниципальных) нужд в использовании земельных наделов перед частными интересами. Вместе с тем данный приоритет является далеко не абсолютным: законодательство определяет случаи, когда изъятие земельных наделов возможно, устанавливает процедуру такого изъятия, предусматривает гарантии прав собственников земельных наделов, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных наделов при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Государственные или муниципальные нужды в использовании земельных наделов, обремененных правом собственности, другими вещными и иными правами, могут возникать достаточно часто. Вместе с тем, исходя из положений земельного законодательства, далеко не каждая такая нужда влечет за собой возможность принудительного изъятия соответствующих земельных наделов.